鲁楼观察 | 一季度报告出炉：青岛新房、二手房销量同比双双大涨

原标题：鲁楼观察 | 一季度报告出炉：青岛新房、二手房销量同比双双大涨

从2020年年末至今，全国楼市行情普遍加速回温，一季度全国新房、二手房市场成交量同比均出现翻倍上涨的情形。

而从青岛来看，青岛一季度新房共计成交31375套，环比下降26.38%，同比上涨92.69%，成交均价14766元/㎡；而二手房市场一季度成交量呈环比、同比双涨态势，其中环比增长约20%，而价格指数也在3月止跌转涨。

新房成交量同比“翻倍”

2020年2月受疫情影响全国新房成交量基数较小，基于低基数及各地集中推盘，2021年一季度新房市场成交量大涨。据贝壳研究院数据显示，2021年一季度，66城新房成交量同比增长近一倍，与2019年同期相比，增幅亦达到40%，一线城市开局市场尤其活跃，延续2020年年底的集中放量势头。与2019年同期相比，2021年一季度一线城市新房成交套数增长58.5%，二线城市增长32.6%，三四线城市增长43.8%。

2021年一季度各地集中供应推盘，就是带动成交量快速回暖的主要原因之一，但从月度数据来看，在各地加码调控，特别是对于“经营贷”违规进行全面排查、全面遏制房价过快上涨的过程中，成交套数和面积同比2019年同期增速逐月放缓。

青岛新房市场也呈现出同比大涨。据卓易数据统计，一季度全市范围内新房共计成交31375套，同比上涨92.69%，成交面积共计3670006㎡，总价5419069万元，均价14766元/㎡。

但值得注意的是，与去年4季度相比，青岛新房成交量下降了26.38%。

从各区域成交情况来看，老胶南片区“去化战”仍在持续，2021第一季度共计成交新房6497套，占一季度全市成交总量的20.71%，以断崖式优势位居榜首；城阳区在多项政策利好的加持下，一季度共计成交新房4504套，占一季度全市成交总量的14.36%，位居第二；第三名胶州市一季度共计成交新房4413套，占一季度全市成交总量的14.07%。

青岛新房市场的行情与在青房企的表现密切挂钩。随着3月楼市的结束，2021年一季度青岛楼市排行榜新鲜出炉。

据中指研究院统计，2021年1~3月，青岛房地产企业销售金额TOP20企业合计销售金额为316.2亿元，同比上涨93.13%；销售面积TOP20企业合计销售面积194.3万平米，同比上涨72.5%。融创中国凭借项目布局众多和品牌优势，以44.7亿元/29.7万平米的销售业绩稳居销售金额、销售面积排行榜双榜冠军；海信地产以24亿元销售额位居销售金额榜单第二名；和达集团以22亿元销售额名列销售额季军及以17.8万平米的销售面积位居销售面积榜单亚军；同时山东旭辉银盛泰以16.8万平米的销售面积位居销售面积榜单第三名。一季度落下帷幕，本土房地产企业市场份额提升明显。

整体来看，与去年同期相比，一季度青岛新房市场成交量同比上涨92.69%，几乎翻了一倍，成交量大幅上涨的态势也证明了目前青岛新房市场已经基本脱离疫情影响；但是与2020年第四季度的成交数据相比，一季度青岛新房市场成交量环比下降26.38%，这意味着很多在青房企今年开年不利，这或许会给它们实现2021年整年的业绩目标带来一定压力。

二手房成交创4年来成交新高

与新房市场走势相对应的，是全国二手房成交也迎来大幅上扬。

据贝壳研究院季报显示，全国重点18城2021年一季度链家二手房成交量创2017年以来单季成交新高，较去年四季度增长14%，约为去年同期的2.6倍。

价格方面，二手房价格环比2月继续上涨。据贝壳研究院数据显示，贝壳重点35城二手房价格指数保持环比上涨，3月35城整体指数环比上涨1.4%，较去年12月累计上涨3.0%。

从地域角度来看，据贝壳研究院分析，北方城市在经历3年调整之后，积累的购房需求带来市场周期性修复，其中青岛二手房价格指数3月止跌转涨，济南、烟台等城市二手房价格指数平稳上涨。

作为北方城市的代表，青岛一季度的二手房市场表现也不逊色。据贝壳研究院数据，青岛二手房一季度成交量环比增长约20%，二手房价格指数在3月止跌转涨。此外，济南、烟台等城市二手房成交量分别环比增长27%、15%，二手房价格指数保持平稳上涨，市场整体平稳修复。

土地、人才、落户：一季度新政密集落地

一季度青岛楼市成交全面大涨，离不开人才、落户等密集政策利好的加持。

首先，2021年2月22日，青岛市住房城乡建设局发布《关于进一步优化人才住房建设和筹集工作的意见》面向公众征求意见。此次全新发布的人才住房新政在原政策基础上，对以下几个方面进行了优化：

第一，新政加强了租赁型人才住房建设和筹集。这就意味着未来将会以租赁型人才住房为主，减少产权型人才住房的比例；

第二，新政中强调，要充分考虑人才群体就业、就医、就学、出行等实际生活需要，合理规划选址。各区市要优先选取地铁站点周边等交通便利、配套设施齐全地段；

第三，加大人才经济补助，大大增加了人才选择住房的自由度；

第四，新政中还提出了，各区市公开销售的人才住房，需提供不低于可售套数2.5%的房源作为市本级人才住房；

特别值得注意的是，新政还明确了日后产权型人才住房的升值分配原则。产权型人才住房签订购房合同满5年才可以上市交易，这与商品房限售五年原则相同；不满10年的，需将购房时以限定价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限定价格差价的50%交纳土地收益；超过10年的，不需交纳土地收益。

随后3月15日，青岛市正式实施《关于进一步深化户籍制度改革的意见》也是楼市成交量大涨的助力之一，政策明确了将通过人才落户、居住落户、亲属投靠落户以及赋权激励落户等途径。

其中，阐明了针对青岛人才住房政策的三个主要倾向：

首先，当下的青岛正在以主城（市南、市北、李沧、崂山）、近郊（城阳、黄岛、即墨）、郊区（胶州、平度、莱西）三大阶梯，逐步释放人才政策，拥抱外来人口，提升城市人才虹吸力。其中，主城方面的利好为落户政策的“继续放宽”；近郊的利好为落户政策的“大幅放宽”；而郊区迎来的利好则是“全面放开落户县域”。

其次，政策中提到，人才落户取消社保年限限制。这意味着已经打破了以往人才在青社保缴纳满一年才能买房的限制。

最后，政策还提出增设社区集体户口，鼓励举家迁移，这更是进一步敞开大门，欢迎人才在青岛扎根。

但楼市上扬只是以上政策所带来的的附加影响。青岛作为山东乃至全国重要的房地产市场之一，房地产行业整体政策的导向仍在以“房住不炒”的大方向为引导。因此，当2月份全国“供地两集中”浪潮袭来，为了稳定青岛土地市场、坚持“房住不炒”政策，青岛也第一时间加入了这一阵营。

2月24日青岛市自然资源局官网发文，“严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争”。

据“两集中”政策，明确入选的城市全年土地出让分3次集中推出。

总体来看，一季度全国楼市呈上涨态势，青岛房地产市场整体平稳，销售数据延续同比增长的势头；目前市场以去库存为主，加之落户新政的加持，青岛“小阳春”销售势头或将持续。据卓易数据初步统计，4月青岛将有56个项目有推盘计划，预计接下来二季度，青岛新房和二手房市场将继续保持平稳的成交趋势。