来源：第一财经
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导读：广州的调控措施看起来要“温和”许多，被认为是政府稳地价、稳房价、稳预期的“软”着陆集中体现。
作者 | 第一财经吴俊捷
一线楼市的调控还在升级，这次的主角是广州。
市场盛传已久的广州楼市调控政策落地。《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（下称“《意见》”）于4月2日晚间发布。
《意见》涉及楼市供求两端，并涉及房地产金融政策。诸如，增加住宅用地供应规模，将分三次集中出让全市住宅用地；定价过高项目暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案；人才政策新购买的住房延长至满三年后方可转让等。其中，涉及房地产金融监管的“对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数”引起较多人士关注，这意味着广州成为此轮调控中，首个对被抵押房产时间提出明确期限的城市。
相比于深圳过去一年多调控不断加码，相继祭出涉限购、社保门槛、首付比例等调控的“715”新政；升级离婚购房；公布了3595个小区成交参考价，正式在二手房市场推行“二手住宅成交价格参考机制”等，楼市成交量随之迎来断崖式下行。广州的调控措施看起来要“温和”许多，被认为是政府稳地价、稳房价、稳预期的“软”着陆集中体现。
至于后续具体效果如何，仍有赖于今年住宅供应量、银行在落地经营贷套利炒房等执行力度。
供求两端发力
《意见》有提出，定价过高项目暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案；通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证从之前的满两年延长至满三年后方可转让。
进一步加强房地产金融管理。诸如，《意见》提及“对使用房产抵押的贷款，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数”、“进一步严格贷中贷后管理，加强贷后资金流向监测和预警”、“严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力”、“进一步规范小额贷款公司贷后管理”等。
供应方面，广州将增加住宅用地供应规模，将分三次集中出让全市住宅用地。在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，同时在土地竞拍时让竞买人签署理性竞价承诺书，对非理性竞地价、房价的企业联合约谈警示，后续加强监管，这是广州住建部门首次对土地市场实行竞价承诺书制度。
以往调控提及的“进一步强化房地产市场监管”、“严格规范房地产市场信息发布”也得到强调。
系列新措施于4月3日起正式执行，以促进广州房地产市场平稳健康发展。
这轮楼市出台的背景是，广州楼市在过去一年达到了近年新高，市场需求火爆。
合富研究院等多个机构数据均显示，广州2020年商品住宅成交有望突破1200万㎡，为近三年高位；二手住宅成交年内有望突破10万套。
价格方面也有大幅上行。上海易居房地产研究院新近发布的《全国百城房价报告》显示，广州房价于2020年10月份首度突破3万元/㎡，达到30396元/㎡。早在前两年，广州房价一度跌破2万元/㎡。
其中，个别区域，投机炒房、业主群控盘等投机现象表现突出。诸如，天河珠江新城的领涨盘中海花城湾，带动保利心语等一众楼盘上涨，甚至波及到天河边缘范围。市场分化、标杆项目快速拉动区域房价跟涨的特征明显。
此前，国家统计局发布了《2021年2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示，广州新建商品住宅价格同比上涨6.9%，二手住宅价格同比上涨9.8%，这个涨幅在四个一线城市中排名第一。
这种态势仍在延续。3月小阳春，广州楼市（一、二手住宅）总体持续复苏。合富研究院指出，广州一手住宅成交热度回升至去年12月水平（合富研究院监测80代表楼盘成交）；二手住宅全市网签4454套，高于去年下半年月均水平，交投活跃。广州越秀、天河、海珠、荔湾中心四区，供应紧张局面进一步加剧，近郊的黄埔、番禺阶段性缺货特征显著，热点板块轮动至远郊的白云、增城、南沙。整体来说，广州楼市在过去一年迎来了近三年来的交投活跃期，而这种态势仍在延续。
此轮调控来袭，在诸多市场人士看来，可谓恰逢其时。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，这次广州升级调控的主基调，还是供给侧结构性改革的调控基调，与上海、成都、西安、深圳等是一样的，即一边在约束需求无序释放，但另一边，更重要的是，通过供给侧增加土地和住房供应，以更大的供应对冲需求、满足需求，在缓解需求和给市场降温、稳定房价的同时，让需求和供给在更高水平上达到平衡。
与以往楼市上涨还有不同的是，广州这轮成交率先复苏的区域黄埔区、南沙区等也是人才购房放松的区域。
以去年成交升幅一度领跑广州各区的南沙为例，在南沙工作的本科及以上学历或中级工以上人才，在该区范围内购买首套房不受户籍、社保和个税缴存限制。此外，港澳居民在南沙区购房，享受与广州市户籍居民同等待遇。而此前广州于2017年3月升级楼市限购，规定非本市户籍人口仅可购买一套住房，且需要连续缴纳五年社保，仅增城区和从化区除外。
通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让，在广东中原地产项目部总经理黄韬看来，这恰是精准施策的体现。
“新房产权证满3年，相当于限售4-5年，信号很明确，鼓励的是人才在外围购房和落户，但不鼓励炒房。没有就业证明、本地流水、本地社保的外地客户借着人才名义炒房将直接受到调控影响，比如拉长交易周期、流动性降低等。”黄韬有指出。
调控更温和也更市场化
广州调控出台时间较深圳晚了一步。此前深圳祭出多举措调控楼市，涉限购、社保门槛、首付比例等调控的“715”新政；不断升级离婚购房；公布了3595个小区成交参考价，正式在二手房市场推行“二手住宅成交价格参考机制”等。在二手住宅成交价格参考机制出台之后，深圳二手住宅过户量先急剧下滑后缓慢回升。
据乐有家研究中心数据显示，距二手住宅成交价格参考机制出台已经过去50余天，深圳二手住宅过户量超过了2020年11月过户量，接近12月的水平，但同比去年3月下跌了2成。
相对而言，广州的调控措施要显得“温和”许多。
以人才购房限售延至三年为例，《意见》并不上溯既往成交记录，以甄别出投机客借人才之名行炒房囤房之实。
早在2020年8月，广州楼市存在明显的冷热不均，距离全面火爆仍有差距之际，南沙、黄埔率先领涨。彼时，就有多个房产交易和开发商人士告诉第一财经记者，这轮强劲复苏与深莞住宅交易的趋冷，推动了游资向广州转移。
“深圳、东莞7月相继升级调控了，投资客7月下旬马上就把目光转移到了南沙。”有熟悉南沙当地楼市行情的一位深圳购房人士此前就向第一财经记者表示，考虑到深圳客、东莞客部分不满足南沙购房条件，不少中介人士彼时都对外来投资群体提出，可用两三千元代办各类中级工证书以帮助买房投资。类似的情况在黄埔区知识城、科学城等热门板块也不少见。
“之前市场就一直有在传黄埔南沙要延长社保，从社保缴费期变长来卡死炒房客，现在看来政府还是没有在这个方面下狠手，也没有细细究查追溯去年以来的买房客是否有人才购房资格；另外，限售三年也延缓了郊区二手房供应量，不至于后续两年黄埔区旧改新房、南沙新盘大量入市，导致大量一二手踩踏，侧面也维护了开发商利益。”一位不愿具名的开发商人士留意到这一调控举措，直言调控算不上严厉，偏温和，意在保持供求基本面高位趋稳，实现楼市“软”着陆。
但与深圳等地调控大不同的是，广州在信贷监管方面被认为要更为严格，且仍在加码。
广州这轮严格监管始于2月9日。广东银保监局自2月9日至今，先是进驻广州地区6个银行网点，而后全面自查辖内（不含深圳）4501个银行网点，再到现场督导了问题较为突出的一批商业银行整改。这轮监管历经了银行自查、监督检查、违规处罚等地毯式的整治，再到今年3月中旬开始进行首付款资金来源的穿透式监管。市场普遍认为，监管呈精细化、全链条、逐步发力的严控态势。
此轮《意见》提出，对使用房产抵押的贷款，重点审查房产交易完成后，短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。广州也成为此轮调控中，首个对被抵押房产时间提出明确期限的城市。
“虽然说，并没有明确禁止不能做低于一年期的新证抵押，但是它极为明确地提出了抵押人持有被抵押房产时间不能低于1年，这很明确地释放了主管部门对经营贷套贷投机炒房是禁止的。”上述开发商人士续称，目前还很难明晰预测政策的杀伤力，这有赖于银行能在抵押评估上收紧，审慎确定抵押贷款成数，严格执行。
在部分人士看来，《意见》出台意味着，广州楼市已经正式进入调控周期，如果楼市持续火爆，投机现象频出，调控随时可能会加码。
“政策精准且温和，有利于避免成交量价断崖式下行对市场各方造成伤害，也说明政府稳地价、稳房价、稳预期绝对不是空头支票。”黄韬等部分市场人士均有提及，政府从金融信贷、土地这两个源头上发力，再加上人才购房限售，后续供应正在放量，楼市的热度能得到有效控制。从这个角度看，广州楼市有望开启高位触顶，高位徘徊的新周期，预计部分涨价太高、炒作较为严重的热门区域，价格会出现一定程度回落。
至于政策的具体效果，更多的市场人士认为，这取决于住宅供应量较往年增加多少、银行在落地经营贷套利炒房等执行力度等。
同时，主管部门也需要警惕，以对抗备案价而出现的茶水费、双合同等楼市不规范现象，还有开发商因“限房价，竞地价”滋生的房屋偷工减料等。
土地和金融双监管成各地共识
在广州楼市调控出台前的3月30日，深圳再度加码涉房信贷。
深圳银保监局要求商业银行每季度排查房地产信贷调控政策执行、经营贷资金是否存在违规流入楼市等情况。滚动排查范围为截至报告期末的所有存量业务，包括房地产对公和个人信贷业务、经营用途贷款、消费类贷款、信用卡以及理财、投资等表内外融资业务，其中经营用途贷款是排查重点，排查结果于每季后5个工作日内上报。
更早前的3月26日，银保监会官网消息，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作。
据广东银保监局及深圳深圳银保监局公布的相关口径，广东已查处违规购房贷款超3.5亿元，目前，严打行动并未结束。以广州为例，自3月17日开始进一步严查首付款来源，购房“首付”必须为家庭自有资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。
实际上，广州近日开盘的越秀和樾府项目等项目，审查要比监管要求更严格。
据该项目的信贷合作银行介绍，借款人家庭只能锁定父母，并且需提供首付款来源近半年流水，对于半年以内的转入的资金，无论来源于借款人还是直系亲属，均需要追踪资金链条，明确核实为活期存款、理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等合理收入所得，而非借贷、垫资过桥、他人借名贷款，才能获得准入。
多地均采取措施严防消费贷经营贷违规流入市场。截至目前，已有北京、上海、广东、杭州等多个楼市成交火热的核心城市，明确表态严查消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场，银行自查+银保监局专项检查，并持续加码监管。
近几日，相继发布2020年财报的多家银行也表态，今年将继续落实监管政策要求，合理控制房地产领域贷款增长，保障房地产信贷业务资产质量稳定和量价平衡。
以房地产领域贷款规模最大的中国建设银行为例，2020年年报显示，报告期末，建设银行对公贷款中的房地产业贷款余额为6875.04亿元，占全部贷款比例为4.11%，而截至2019年末占比为3.74%；个人贷款中的个人住房贷款余额为58308.59亿元，较2019年末增加5257.64亿元，增速9.91%，占全部贷款比例略降至34.73%，但仍高于监管上限2.23个百分点。
对此，建设银行副行长吕家进也有表示，“有序降低房地产相关贷款在各项贷款中的占比。”
同时，西安、成都等楼市成交火热的城市新近也祭出人房比超3倍楼盘限售5年、法拍房纳入限购限售等调控举措。仅三月共32省市出台楼市调控政策。
同时，在以广州为首的城市已经开始落地供地模式改革加快：“集中供地新政下”广州首批供地已挂牌，48宗涉宅地起拍总价接近去年涉宅地成交总额48%，各区宅地素质普有提升，起拍价上调；增城低热板块“回炉地”起拍价回调。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期土拍政策的调整将与房企融资“三道红线”、房贷集中度政策一起，逐步形成对房地产市场的长效调控。也有分析人士表示，房地产行业越来越多的中长期政策开始发力。“银根”和“地根”是楼市的两条“命脉”，也被视为长效机制的重要组成部分，土地和金融开始成为调节楼市供需的重要方式。
首创证券等多家券商在新近的研究报告中也有提及，“未来房地产政策将保持一定的稳定性， 通过‘房住不炒’原则的强化，进一步控制核心城市房价快速上涨以及房地产金融 端的泡沫风险，同时房地产市场的重心将从驱动经济增长切换为增进民生福祉。”
