原标题：1平米售价50万！能鄙视一线城市房价的，只有墓地
又是一年清明时节。
清明假期三天，全国共计接待祭扫人数6773万人次。今年恢复正常祭扫后，不少墓园的新墓区也抓紧开售。
《21CBR》记者查询上海松鹤园3月底开售的新墓区，面积0.44平方米的双穴墓，售价23.18万元，0.64平方米的三穴墓售价32.78万元，换算成每平方米的价格，达到了50万元，远高于上海市中心房价！新区墓地即便节地降解坛的墓型，售价也达到13.88万元。
购买墓地，用行话说，是在选福地。福地，自然不便宜。
北京、上海等一线城市，土地有限，不到一平方米面积的墓地，均价高过房价，“一坟难求”。福寿园是目前国内最大的殡葬服务提供商，截至2021年清明节前，其北京墓地的均价在6-7万元/块，且多数墓地仅0.8平方米。
有人调侃，生前买不起房，身后买不起墓。墓地已成了门真正闷声发大财的生意，价格还在不断往上涨。
黄金时代
没房，可以租；没墓，顶不住。
中国传统文化中，生死都与房产相关联，加上“逝有所安、故有所尊”等观念影响，比起居住用的房屋，“墓地”的购买刚需更甚。
福寿园就在官网上写道：“孝道及敬老文化是推动殡葬行业发展的重要基础。”按照每年1000万左右的死亡人口计算，中国的殡葬业市场规模约2000亿元。
殡葬行业分为遗体处理、墓地服务、殡仪服务、其他产品销售及服务四大部分，其中墓地服务占比超50%，是复合增长率最高的业务。
遗体处理和殡仪服务环节，多由民政部门承办，市场化机构参与程度较低，墓地业务则有自主定价权，可以通过“土地溢价”带来经济效益。
2021年灵山宝塔陵园部分墓型
一止科技董事长齐维京，收购、运营过多个公墓项目，他向《21CBR》记者表示，墓地虽是土地交易，但和地产不同。
“从消费特质看，购买墓地是非意愿性、悲伤情绪下的消费，不可试，不可逆，还和孝道关联，消费时会格外小心谨慎。公墓现主要是经营性和公益性，很多公益性公墓限定购买范围，导致了市场供给不足。”齐维京说。
另外，墓地采用一次买断，终生缴费的商业模式，销售基本不受经济周期波动影响，左右需求的主要因素就在老龄化人口、城镇化、死亡率和火化率，就趋势而言，全部是正向利好。
福寿园已在享受这波红利，1994年在上海创建，先扩展到全国45个城市。2020年，福寿园运营墓园共30座，尚处于准备或建设中的墓园为3座，殡仪设施28座，在建的4座。
2013年12月登陆港交所时，营业收入为6.12亿元，净利润1.67亿，到2020年，福寿园营收18.9亿元，其中，墓园服务15.8亿元，占收入比重83.5%，7年收入涨了两倍；净利润6.2亿元，利润率高达32.8%，秒杀万科、恒大这类头部房企。
单单一个老龄化的上海，就贡献了福寿园接近一半收入。往后看二三十年，墓地的前景，一片大好。
水涨船高
墓地价格取决于拿地成本、行业进入壁垒和墓地稀缺性。
据齐维京介绍，要做墓地生意，首先需要跨过心理门槛；其次，因为牌照申请流程的复杂和诸多信息不对称，存在一定资源门槛。另外动辄上亿资金投入、5年起的回本周期，专业人才队伍欠缺等问题，都让进入者打退堂鼓。
“有些地产商盲目拿地，很快就会发现，墓地没有那么快卖出去，资金成了问题；墓地的逻辑是逐步拿地，滚动开发。”
福寿园就是吃到甜头的企业之一。
《21CBR》记者查询福寿园官网显示，福寿园可供出售的墓地类型多样，包括艺术墓区、树葬、传统墓区、草坪葬等。
根据年报数据，2020年，福寿园共销售经营性墓穴13083个，按照14.08亿元收入计算，单个墓穴均价10.8万元。墓园服务的毛利率，常年稳定在80%，即便头部地产商的毛利率也不过30-40%。
相比水涨船高的墓地销售价格，福寿园早年的土地成本极低，且有大量未开发土地。根据媒体报道，2001年前，公墓用地国家划拨，40万平方米的上海福寿园，土地成本仅190元/平方米，这和高昂售价之间，形成极为可观的溢价。
福寿园官方表示，截至2020年末，其可用于墓穴销售的土地面积244万平方米。即便按照1平米1万的价格计，可售货值约250个亿！
“早年殡葬改革，土地基本划拨或者租赁，会有高利润率。现在，很多地方政府规定，经营性墓地通过招拍挂方式获得的土地，才可以根据市场调节价格，不然就要接受市场指导价。”齐维京解释，目前大部分公墓价格采取的是事前或者事后备案，行业正处于一个高利润阶段，规范化后，行业平均利润会稳定在一个更合理的区间。
更重要的是，墓地价格一直在上涨。
以福寿园为例，其可比较墓园的均价，从2019年的10.26万升至2020年的11.26万，平均单价大升9.7%，而2019年平均单价也同比2018年，上升了3.2%。
殡葬“互联网+”
墓地生意看似赚得盆满钵满，实际也有烦恼。
据兴业证券分析，行业目前相对封闭，主要由国有单位占主导地位，且高度分散，70%的市场份额由国有单位控制，30%为非国营，其中27%是家族式、个体工商户经营，仅3%由企业运作。殡仪市场99.9%由国营控制，火化牌照极其稀缺。
财库兼具的福寿园，也忙着拓城提高市占率，打通业务链。
2020年7月，福寿园收购哈尔滨明西园公墓，正式进入黑龙江省。同年10月，福寿园宣布投资100亿元，全面参与广西殡葬事业改革，计划在广西选址建设一批殡葬服务设施。
福寿园还在为“身后事”业务寻找更多可能性。
由于疫情期间线下祭扫服务关停，福寿园开始推动殡葬“互联网+”，上线福寿云综合系统。
有一项云祭扫服务称之为“福寿灵”，用户可以在线远程下达指令，通过VR看墓、云商城或者代客守灵、骨灰追思会和云讣告等产品，“在线”祭奠。
云祭扫将以照片、视频现场直播或录播等多样化的形式反馈给客户来源：福寿园官网
2015年，福寿园把殡葬服务的预期提前，为当事人提供“生前契约”业务。
人们生前就可以和福寿园签立合约，约定自己或亲人逝世后开展殡葬礼仪服务的具体细节，包括临终关怀、遗体接送、灵堂搭建、告别仪式及法律咨询等相关后续服务。福寿园希望吸引那些及早安排好自己身后事的人，提早锁定客户，为殡仪和墓园板块储备稳定的客源。
根据公开信息，2020年福寿园在21座城市签订了5906份合约，较上一年的4873份增长21.2%，签约金额约2100万元。它还和百年人寿保险公司合作，推出了保单化的生前契约——“福寿人生”团体终生寿险，生前身后一站式服务。
“墓地消费低频且很多地方有消费限制，比如要有死亡证明、火化证明或者重疾证明或者有年龄限制、区域限制。作为一个民生行业，墓地没有一个像OTA平台这样的导流渠道，对客户来说，生前契约也是提前锁定服务和价格，以免措手不及。”齐维京解释。
不过，他也表示，很多人觉得墓地生意暴利，不是因为没有便宜的墓地，而是企业方不会主动宣传低价公墓，大量公益性公墓也未得到开放。
“行业远未到成熟的状态，制度设计上可以有突破，比如增加公益性公墓供给，这样供需会得到重新调整。”齐维京说。
“财报故事”系列之三
（作者：韩璐 编辑：陈晓平）
