原标题：吹哨的万科，为什么慢了？
摄影师：匡达
文｜凤凰WEEKLY地产曹蓓
编辑｜李霂轶
如果说中国的房地产行业一直有个喊“狼来了”的孩子，那这个孩子就是万科。
与童话不同之处在于，后来人们发现，这个“孩子”每一次都没有撒谎。
2007年底的一次公开场合，一位记者问当时还是万科董事会主席的王石，“楼市拐点是否出现了？”王石回答，“我认可你关于‘拐点论’的说法。”
此话引来大片声讨，不少人说这是“胡说八道”。后来万科在杭州的一个项目降价了，已经买房的业主砸了售楼处。
大概一年后，一家“中”字头的媒体发文：“事实再次证明万科是对的。在业内人士还在回味楼市的疯狂时，万科先一步看到危机。”
过了十年，2018年9月，郁亮把“活下去”作为主题词，又有不少人说他吓唬人。直到2020年监管三道红线和两个集中（贷款集中管理、土地集中供地）先后落地，整个行业才集体清醒。
万科在年报中说，“2020年是一个时代的落幕,也是一个时代的开启。”
以前的土地红利和金融红利时代，对房企来说是发展快慢，赚钱多少的问题，而管理红利时代，房企则面临生死问题。
先意识到风险的人，先刹车，先减速。
最新的排名，万科往后退了一位，以7041.5亿，排在碧桂园和恒大之后。
营业收入同比增长13.92%至4191.12亿元，归母净利润同比增长6.8%至415.16亿元。
剔除预收账款的资产负债率高出监管标准0.4%，现金短债比和净负债率都远低于监管指标。
稳则稳矣，但投资者不买账，资本市场以连连下跌回应。
有人评价，万科正在变得平庸。
业绩发布会的时候，一位券商分析师委婉地问，净负债率过低是不是会影响未来公司投资的力度和节奏？
郁亮的回答是，不追求过低的净负债率，而是在等待机会，而今年要开始的土地集中供应就是这个机会。这条新政后，谁钱多谁主动。
“等待机会”这个词，意味深长。
整个发布会，万科通篇没露出一句野心，但字里行间都有种“准备好了”的感觉。
今年的致股东书中，第一次出现了“领先领跑、数一数二”的字眼。对未来的机会，描述得清晰很多，跟前两年的措辞明显不同。
一直站在塔尖的万科应该比谁都害怕平庸，看样子，它是要重新披上战袍，转守为攻了。
房地产的天花板来了
2015年，郁亮带着50多名万科的管理层，到美的取经。
按照郁亮的说法，两家业绩相当，但含金量不同。万科遇到的压力不如传统家电行业，但美的各类家电都做到数一数二，三年前美的开始调整，现已收效，可为万科借鉴。
那时的美的在三年里员工从20万人减到11万，利润却提高到3倍。
6年后，他在2020年的业绩发布会上再次提到美的。2007年家电行业接近天花板，美的、格力、海尔在残酷的行业洗牌中存活下来，凭借的是产品、服务和管理。
房地产老大哥不会无缘无故提到另一个行业，除非认为两者太像了。也就是说，房地产也接近了天花板。
早在走访美的之前，万科就在为这个天花板做准备。
2013、2014年，楼市经历了一轮调控，郁亮在《人民日报》发表署名文章《我国楼市进入“白银时代”》，万科宣布内部转型，高管们出现在互联网大厂。
那时它还稳坐在第一的位置。
接下来的几年，万科从战略、组织架构等方面开始“动刀”，在多个领域探索多元化转型，直到2018年，郁亮重提收敛和聚焦，第二年说要“稳住基本盘”。
很多人认为万科走了弯路，就在那几年，万科失去了皇冠，被恒大和碧桂园先后赶超，直到去年，同时落在了二者后面。
理论上，天花板对于早有准备的万科来讲，应该是时机，但正如万科自己所言，真正重要的问题不是行业有没有机会，而是“我们能否抓住机会？”
过去的很多年，不少人有这样的心理，不论万科业绩是不是第一，都是地产界的马首。
但这样的心理会持续多久？耳边“保守”“平庸”的声音告诉我们，没有什么会永垂不朽。
万科要进攻了？
郁亮经常反思。
坊间有传闻，去年年底郁亮反思的结果是，万科发展慢了。
销售排名下滑是一方面，盈利也不是很好看。
上半年，万科的毛利率为31.8%，相较2019年下降4.4%，净利率也下降2.3个百分点至12.7%。那时高层解释过，大致意思是，不是因为今年低，而是因为2019年高，而且预计年底利润还会回落。
根据年报，2020年万科房地产业务及相关业务毛利率为22.6%，较上年同期下降4.6个百分点，较万科中期毛利率继续下降，贝壳研究院分析，比行业均值还要低。
这样的成绩对于万科，确实很难让人满意。
不仅如此，因为质量问题上了央视的3·15晚会，后来又因为物业辱骂业主上了热搜，万科固若金汤的口碑也在去年受到接连的冲击。
这种情况下，永远怀揣危机、永远焦虑的郁亮做出了反应。
今年年初，一份郁亮内部发言稿流出：万科要做唯一冠军组织，各区域板块要么“做冠军”，要么“抄作业”，而且是“最好连标点符号都抄干净”。
这是多大一盆鸡血。
更重要的是，早就不提规模、不谈销售目标的万科，突然宣布2021年要完成7900亿，而恒大宣布的目标是7500亿。
底气来自哪里呢？
大把的钱。
2020年实现经营性净现金流532亿，同比增长16％，连续12年为正；期末在手现金1952亿，是一年内到期的有息负债的2.4倍，总有息负债占总资产的比不足14％。
净负债率才18.1％，万科的底线是40%，而监管红线是100%。
“今年土地的‘两集中’政策，对于资金要求有很大弹性，可能无意中，万科18.1%的净负债率，就是为了等待市场变化机会。”郁亮说。
重点城市一年三次，集中挂牌、集中出让，郁亮相信，年初的“土地新政”是万科反攻的“天时”。
要未来，向95后低头
2014年，卖情趣用品的高考状元、90后“网红”马佳佳被邀请去万科做了一次演讲，说“90后压根不买房”。
这个结论当然现在看来完全相反，这个群体正成为买房的主力。但抛开结论不谈，可以看出万科当时就意识到了年轻人的重要性。
这种超前的敏感并没有起什么作用。2020年，万科做了一项调查，结论是，95后对万科品牌无感。
这让万科慌张，失去他们，意味着失去未来。
后来万科给自己找了个“一根筋”的标签，跟“新裤子”乐队发了新歌，建了供年轻人打卡的“筋厂”，郁亮还文了身，自曝这是为了讨好95后做过的最大胆的举动。
在回答“行业的机会在哪里”时，万科的第一个答案就是：客户的需求。据说万科有65个首席客户官，郁亮就是其中之一，全年开会20多次，讨论400多个具体的需求和问题。
“当网络原生一代成为市场主流，他们的偏好绽放出前所未有的多样性。”年报中的这句话，反映了年轻一代在万科心中的分量。
万科的住宅、租赁、城市更新、物业，这些过去几年的心血，也是准备在未来发力的第二曲线，都要求它不得不放下身段讨年轻人的欢心。
去年，万科物业服务的营业收入为154.3亿元，长租公寓营业收入25.40亿元，同比增长72.33%。
不可否认的是，即便看起来成绩不错，但非房地产开发收入占比仍然只有不到5%，其中物业占比3.7%。
对此，郁亮说，不能像焦虑的家长一样，用分数来限制孩子成长，如何更充分全面地发展是关键，不需要设置更多的考核指标。
而中国的很多家长，在孩子小的时候基本都是同样的想法，变化都是从看到别人家孩子变得优秀开始的。
