激进加仓成都，龙光能走出大湾区吗？

原标题：激进加仓成都，龙光能走出大湾区吗？ 来源：年报

6月8日，成都集中供地第二天，潮汕房企龙光集团，可谓刷足了存在感，成为当日的大赢家。

当天出让的9宗地，位于炙手可热的天府新区和高新区，因此，房企的竞争也是异常激烈。

而龙光集团在经过激烈的厮杀之后，一举拿下天府新区鹿溪智谷片区的2宗地。

这两宗地都有地价、清水售价限制，在触碰最高限价后，房企之间拼的主要是自持租赁住房的比例。而其中第一块地45%的自持比例，一度（后续被刷新）刷新了集中供地新高。

在已经限房价的基础上，租赁住房的高自持比例，意味着利润空间将非常有限。那么龙光如此重金重仓，到底是为哪般？

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首先从位置看，龙光拿下的鹿溪智谷片区两宗地，位于兴隆湖板块，是天府新区近两年来的主要供地区域，各方面配套比较成熟，加上天府新区的板块背书，未来的升值潜力自不待言。

因此，像第一块63.11亩宗地，参拍的房企数量也是最多，并且据观点地产新媒体报道，只用了10轮举牌就达到了最高限价10400元/平方米。

龙光不惜牺牲利润，志在必得地以高租赁住房自持比例连拿两地，前提当然是对该区域的长期升值潜力有良好的预期。

不过，对龙光来说，重仓成都，背后无疑也有着优化现有区域布局的考量。

官网显示，龙光重点布局粤港澳大湾区、长三角两大都市圈和西南、中部两大城市群。但作为汕头起家的房企，龙光的重心其实主要在大湾区，尤其是广州、深圳、佛山和惠州。

据2020年年报，龙光在大湾区实现销售金额715.4亿元，占比达到59.3%；西南区域销售金额210.6亿元，占比17.4%；长三角实现销售金额101.2亿元，销售占比达到8.4%。

总土储方面，大湾区土地储备占比达到69.6%，西南城市圈土地储备占比16.3%，长三角土地储备占比1.8%。

可以看到，大湾区是龙光绝对的业绩重心。不过西南地区由于进入时间较早——2006年走出广东进南宁，2010年进入成都，所以是销售贡献率仅次于大湾区的板块。

在楼市调控加码的背景下，区域布局太集中会放大风险，所以，龙光在近两年开始加大外拓的力度。

去年，龙光进入上海、宁波、南京、温州，加码长三角；同时，在西南地区也在加注，比如去年4月以总价9.1亿元竞得天府新区70.4亩优质地块。

据年报，西南区域作为龙光的第二业务重镇，2020年的新增土储152.1万平米，比大湾区的新增土储更多。

这说明，区域布局单一的失衡风险，正在让龙光加大调整力度。加上目前它在成都的项目并不多，所以这次抓住集中供地机会，不惜以较低的利润拿地，也就不难理解了。

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值得一提的是，成都高调拿地的不久前，在深圳的集中土拍上，龙光同样赚足了眼球——6宗地龙光就拿了2宗。

其中，南山人才住房地块经历195轮竞价，龙光耗时近两小时，以69亿元，高达44.96%的溢出率击败万科联合体。

龙光在深圳和成都出售阔绰，在利润受限的基础上，依旧展现出强大的拿地决心，这种战略布局的思路，确实是有着良好的业绩支撑。

2020年，龙光的权益销售金额为1206.9亿元，同比增长31.9%，正式突破千亿大关，大有杀入房企销售二十强的潜力。

其他几项关键指标，同样是表现不俗。其中营收710.8亿元，同比增长23.7%；实现净利润133.7亿元，同比增长15.7%。

三道红线方面，龙光也堪称稳健，全面达标：

在2020年的特殊年份，这样的一份成绩单，基本在房企平均水平之上。不过，相较于销售额和营收的增速，龙光的盈利表现倒是有些许逊色，有增收不增利的迹象。

而且要注意的是，2017年到2020年，龙光的毛利率和净利率都是处在缓慢下滑的状态。其中毛利率从34.4%下滑到30%；净利率从25.3%下滑到18.8%。

当然，这其中有地产行业整体下滑的因素，也有龙光自身的原因。

那么，在利润空间减少的前提下，在深圳和成都两地高成本、低利润拿地，是否会继续影响未来的盈利能力？

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对龙光来说，通过连续拿地、重仓成都，加大在第二业务主场西南区域的投拓力度，可以分散区域集中的风险。

但要在西南地区站上新台阶，以及成功地外拓到长三角区域，却并不那么容易。这不仅仅是因为市场竞争的激烈，更是因为龙光依赖城市更新的业务模式，很难轻易复制到外地。

官网提到，2020年，在土拍市场竞争日趋激烈的局面下，龙光积极强化城市更新资源获取方式，新增城市更新项目31个，货值高达3003亿元。

截至2020年年底，龙光共计拓展布局109个城市更新项目，布局于11个城市，可转化货值约7100亿元，其中95%位于粤港澳大湾区核心城市。

这些数据可以说明两个信息——第一，龙光城市更新项目的业务占比高，货值大；第二，城市更新基本集中在大湾区，集中在广州、深圳、佛山和惠州。

城市更新可以维持较低的拿地成本，带来更高的利润，龙光此前良好的盈利表现，正是基于这一前提。但城市更新也要求房企熟悉本地环境和政策，有优质的本地资源，包括人脉。

在行业内，龙光集团家族式治理的属性，向来是比较突出的，很多职业经理人在龙光没待多久就走人。这种管理模式，其实也是跟业务特征相关联的。

潮汕系以善于经商著称，而老板纪海鹏的家族在本地积累的人脉，可以为企业带来良好的业务资源，帮助企业开展城市更新项目。

对龙光来说，在楼市严调控时代，鸡蛋放在多个篮子里的必要性越来越强，然而要走出熟悉的大湾区，未必有那么容易。至少，此前积攒的本土资源优势会丧失很多。

而且，龙光要成功外拓，业务模式的局限、企业治理结构的短板只是其一。总之，龙光不仅得向管理要效率，更得提升品牌和口碑，这些是花重金买不来的。

目前，龙光在成都的项目不算多，在天府新区的拿地动作，充分展现了投拓决心。

但如果不能严格把控产品质量，将企业的品牌口碑提上去，又如何在成都乃至大西南站稳脚跟？