原标题：财报魔幻，拿地急刹车，聚焦一二线的禹洲怎么了
半年报发布季，各家房企都很忙，但有的房企可能更忙一些。
比如，禹洲。
8月12日晚间，禹洲集团不仅发了2021年中期业绩公告，而且还公布了修订后的2020年中期业绩报告。
于是，我们看到一个比较神奇的现象。
2021年上半年，禹洲集团实现营业收入约120.1亿元，同比增长约494.9%；归母净利润约8.6亿元，同比增长493.8%，超出2020年行业平均归母净利润增速（-17.8%）511.6个百分点。
这份业绩表现是不是亮眼到爆？
不过，看了修订后的2020年业绩报告，似乎大家的感受会不一样。
经重列后的2020年中期业绩，与此前公布的数据呈现出巨大反差：
收入由140.07亿元变更为20.19亿元；
销售成本由107.31亿元变更为19.73亿元；
毛利由32.76亿元变更为4607.6万元；
期内利润由盈利15.51亿元变更为亏损2.28亿元；
母公司拥有人应占核心利润由10.19亿元变更亏损2.18亿元。
这般魔幻操作背后，禹洲到底发生了什么？今年上半年的业绩，到底有多少含金量？
01
其实，禹洲的业绩疑问，早就暴露了。
今年3月30日，禹洲发布2020年业绩报告，期内公司实现合约销售金额1049.67亿元，同比增长39.74%。这意味着成功实现千亿目标。
然而，财报公布的第二天，资本市场就直接用脚投票。3月31日收盘，禹洲集团股价下跌7.94%。
原因无它——这份看起来不错的业绩与此前公布的中报业绩确实太过矛盾。
财报显示，2020年禹洲收入104.11亿元，同比下降55.2%；净利润2.28亿元，同比下降96.76%。然而，当年的中报却显示，仅上半年就已经实现营收140.07亿元，净利润15.44亿元。
也就是说，禹洲公布的全年业绩，居然远远低于上半年数据。
对此，禹洲方面给出的主要解释是：
2020年上半年，公司将住宅开发物业按照非全资子公司的处理放在了收入里面。但上述操作在年报的审核中行不通，审计师出于并表的要求将这部分业务放在了联营和合营公司里。而这一部分无法并表的项目，恰好是禹洲集团2020年上半年乃至全年的营收重点……
这番解释，貌似把“锅”推给了审计师。以至于外界一度传言公司与审计师存在矛盾分歧。
对此，不出意外地，禹洲集团“当家人”林龙安在接受采访时给出了否认。但同时也袒露：
确实我们有做的不足的地方，所以在制度化建设方面，拉通境内跟境外的统计的需求、要求方面，验收标准方面，应该有更高的要求。
再拉通我们的节点管控，跟我们的工程管控方面，也应该要反思，应该有更大地提高。
当然，匪夷所思的神操作背后，内情到底如何，只有禹洲自己最清楚。
不过，如此诡异一幕，对禹洲的企业形象，尤其资本市场的形象影响，恐怕在短期内是无法消除的。
根据最新数据，今年上半年业绩公布后，禹洲每股报价仅1.680港元。而今年3月，禹洲2020年业绩公布后，每股尚报2.32港元，可谓一路走低。
02
那么，经历了去年的魔幻，今年上半年，禹洲业绩表现到底如何？
抛开营收和归母净利润因为去年数据修订后带来的高增长，我们可以发现，禹洲今年上半年的实际表现远没有数据反映的那么亮眼。
报告期内，禹洲集团累积合约销售金额人民币527.14亿元，同比上升23.02%，但低于2021年上半年百强房企平均增速（37.8%）约 14.8个百分点，仅完成全年目标的47.92%，且在中指数据中的排名，由去年全年的第37名下降到第40名。
毛利率为20.1%，虽然较去年暴跌至不足5%的水平有明显提升，但仍低于行业平均水平。
且值得注意的是，2017-2019年，禹洲毛利率持续下行，今年上半年20.1%的水平，也还是低于2019年（26.21%）6个百分点以上。
三道红线指标方面，截至2021年6月底，禹洲净负债比率为80.42%；剔除预收款之后的资产负债率约为73.98%；现金短债比为1.85——仍属于踩线的“黄档”企业。
在拿地方面，禹洲也一反过去的“黑马”作风，今年上半年表现得非常低调。
报告期内，禹洲仅新增土地储备4幅，建筑面积约54.8万平方米。这个到底是什么水平呢？我们对比来看。
2018年，禹洲拿地为314万㎡；2019年增至462万㎡；2020年上半年，禹洲累计拿地11幅，总建筑面积约146万㎡。
很明显，禹洲今年上半年的拿地规模不仅远不及2018、2019年，也仅有去年同期的三分之一左右。
03
在去年成功迈过千亿大关后，拿地速度有所放缓，这倒也可以理解。
不过，综合多方数据来看，拿地急刹车，似乎更像是不得已而为之。
比如，受三道红线的限制，仍旧踩线的禹洲在一些城市已经暂时失去了拿地资格。
另外，截至到今年6月底，禹洲的现金短债比为1.85，与去年基本持平。但其表外债务继续受到质疑。
如据媒体分析，从禹洲集团披露的主要合营、联营公司权益中，有部分公司的背后出现信托、投资公司，存在“明股实债”的嫌疑。
公开信息显示，根据禹洲集团的现状，当少数股东权益占比较大，并且联营合营公司的其他股东涉及金融机构，通常被认为可能潜藏表外负债。
今年4月27日，惠誉将禹洲的长期外币发行人违约评级(IDR)从“BB-”下调至“B+”，其原因就是，禹洲集团2020年的收入确认低于预期，反映出该公司相对于同行而言，高度依赖通过未合并的合资企业(JV)和联营企业实现的销售。
所以，在上述背景下，禹洲拿地大刹车，不得不让人进一步怀疑其真实的财务压力。
此外，今年上半年，禹洲的加权平均融资成本为7.13%，虽然同比下降0.09个百分点，但仍处于高位。
在很大程度上说，目前禹洲所背负的压力，是此前为了实现千亿目标而留下的后遗症。这还包括在多地传出的质量问题。
值得一提的是，禹洲是一个典型的聚焦一二线城市的房企，并且在去年启动了上海—深圳双总部战略。但是，其销售仍然主要依赖长三角。
今年上半年，长三角区域合约销售额345亿，占总体的65%以上，主要分布在合肥、苏州、上海、南京、杭州等城市。
但众所周知，长三角是调控最严的区域。随着限购、限贷的全方位收紧，禹洲后续的增长效率和抗压能力，不得不打上一个问号。
去年的业绩会上，禹洲管理层表示，“过往3年冲规模牺牲了权益，在报表层面确实未来还是要承受一定的阵痛。经过2020年，我们已经知道问题的存在，未来还是会力争把这一局面扭转过来。”
现在来看，知道了问题的禹洲，在今年上半年的确有了些许改变，但还远未达到扭转的地步——尤其千万别被修订后的高增长所自我麻痹。
