来源：中新经纬
今年下半年房贷额度紧张的情况难以得到根本性好转。
文|魏薇 薛宇飞
编辑 | 林琬斯
审校 | 罗琨
近段时间以来，房贷额度紧张、贷款利率上升的情况在多个城市出现，作为市场风向标的一线城市也受到影响。中新经纬（微信号：jwview）从商业银行、购房人、房产中介处获悉，一线城市当前的房贷额度较为紧张，放款周期普遍拉长，当前报批的贷款申请，甚至要等到2022年一季度才能批下来。同时，广州、上海两地相继上调了房贷利率，广州二套房贷款利率甚至超过6%。
其实，每年的年中、年末，银行的房贷额度都会相对紧张一些。但今年的情况明显不同，贷款额度紧张已持续了大半年，并在多个城市同时蔓延。业内人士认为，在房住不炒的背景下，房地产贷款集中度管理和房地产企业融资的“三道红线”的压力下，今年下半年房贷额度紧张的情况难以得到根本性好转。
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房贷额度紧张 放款要等到明年
正在换房的周婷（化名）感受到了北京房贷额度紧张带来的变化。她对中新经纬称，她是“卖一买一”，先卖掉之前的房子，再购入一套二手房，但买入她房子的买家，却迟迟拿不到银行贷款，让她也不能置换。
今年7月初，中国银行北京分行某支行向周婷下发了贷款通知单，她也与买家在7月底进行了房产过户，按照流程，接下来银行就应该放贷。但一个月已经过去了，仍没有准确消息。银行方面的回应是，当前没有额度，要等2-3个月才能放款，客户都在排队等待。
“一般来说，商贷会比公积金贷款要快，但现在相反了，买家公积金贷款部分可能会在9月中旬批下来，商贷就不清楚了。”周婷说。
贷款额度紧张、放款周期变长，并非个案。8月30日，一位股份制银行北京某支行的个贷经理告诉中新经纬，该行北京二手房贷款几乎没有额度。“目前我行利率没有变，就是没额度。”
“房贷虽然还有额度，但是会控制着放，不能保证放款时间。”一位国有行北京某支行的个贷经理也说，“如果您要我保证，那明年一月份肯定没问题。”
上述个贷经理透露，该行目前消化的是6月份的贷款，7、8月的贷款还在压着，可能在9月、10月陆续放款。如果9月申请贷款，可能得排到年底，但每年年底银行的贷款额度都会紧张，今年年底也不容乐观，所以明年贷款下来的可能性比较大。他还表示，据其所知，其他几家国有行对外回复基本上都是要等3个月。
某股份制银行上海某支行一位个贷经理对中新经纬表示，上海的二手房贷款额度也比较紧张，而且以网签合同价、银行评估价和涉税评估价三价孰低来确定房屋总价，进而核定可贷款金额，可贷额度比以前少了。“放款时间不一定，要看各家银行额度情况，我行现在一般本月满足放款条件，下月放款问题不大。”
中新经纬注意到，从今年二季度开始，有关银行房贷额度紧张、甚至停贷的报道就层出不穷，并持续至今。中国证券报8月29日报道称，深圳某股份行支行客户经理称：“现在各大银行房贷都在收紧，放款没那么快了，最快的也要等6至8个月。年初额度比较充裕，放款速度会快些。”
今年8月3日，南方都市报援引中国银行广州分行相关负责人表示，受调控影响，该行房贷额度有一定压缩，放款时效有所减缓。该行结合贷款客户申请资料递交时间及审批情况进行有序放款。交行相关负责人亦表示，目前广州区域房贷仍较为紧张，银行根据每月监管要求，有序安排投放。
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有城市二套房贷款利率超6%
8月20日，新一期的贷款市场报价利率(LPR)公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，这是LPR连续16个月“原地踏步”。尽管LPR按兵不动，但一线城市的房贷利率却有上涨的趋势。
此前有消息称，8月中旬广州首套房贷利率全面上浮，大部分按照5.85%执行，具体以银行审批为准。这已是广州今年以来第五次整体上调房贷利率。目前广州地区主流首二套房贷利率分别为5.85%以上和6.05%以上。
据南方都市报，中国银行广州地首套和二套房贷款利率分别按不低于LPR基点加120BP、140BP执行，即首套房利率为5.85%以上，二套房利率为6.05%以上；工商银行首套、二套房利率的指导价分别为LPR+90BP，LPR+110BP，即5.55%、5.75%，并会在上述指导价基础上浮动；农业银行执行的首套和二套房利率与工行一致；建行广州区域首套房利率LPR+100BP，二套房利率为LPR+120BP，即分别为5.65%、5.85%。
自7月24日起，上海地区首套房房贷利率由之前的4.65%上浮至5%，二套房房贷利率则由5.25%上浮至5.7%。中新经纬咨询上海多家银行，确认上述利率已经开始执行。
通过向多位银行贷款经理、房产中介了解，北京当前的首套、二套房贷利率较为平稳，分别维持在5.2%、5.7%左右。前述国有行北京某支行个贷经理称，可能有个别银行给客户提要求，如果客户想放款快，利率就要稍微高一些，这相当于是一个条件。
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房贷额度紧张会好转吗？
近日，上市银行密集召开了中报业绩发布会，各银行普遍表示，将按照监管要求，严格控制好房地产贷款的规模和占比，落实监管房地产集中度等管理要求。平安银行副行长郭世邦说：“我们的两个指标跟监管要求差得很远，但这并不代表我们就有机会，并不是说马上就能投放很多房地产贷款，还是要按照监管要求来。”
各大银行在中报和业绩发布会上纷纷表示，在业务结构上，会优先支持刚需和改善性住房的购房需求。
中南财经政法大学数字经济研究院高级研究员金天在接受中新经纬采访时指出，从往年情况看，银行一般在年初确定各项信贷额度，之后业务开展过程中会持续占用对应的额度，如果部分业务线使用较快，会有所收紧。因此下半年的房贷额度较上半年紧张，表现为放款速度减慢，或拒绝部分业务受理。
金天认为，从今年情况看，上半年房贷业务已属紧平衡。在政策面，银行需要重新审慎评估房地产市场及房贷业务的市场风险和政策风险，特别是前期房贷、消费贷、经营贷业务较激进的银行会急踩刹车；在市场面，一线城市购房需求仍较旺盛，加剧了房贷市场的供求失衡。
招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼对中新经纬表示，一般而言，一手房权属更清晰，贷款流程简便（不需要评估），贷款期限灵活（不受房龄限制）；而且，与开发商合作，一手房贷款容易批量操作。因此，在额度有限的情况下，银行更倾向于发放一手房贷款。
房贷紧张的情况何时能缓解？
8月23日，人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，研究当前货币信贷形势，部署下一步货币信贷工作。此次会议提出，衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作。
“整体上信贷投放速度会加快，比上半年会加快，而且会采取一些跨周期的设计方式，不排除明年上半年计划投放的一些贷款可能会提前到今年下半年来投放。”董希淼说。
同时，董希淼强调，尽管信贷投放加快，但并不是资金会流向房地产市场，总体信贷规模更加宽松，可能对银行在房贷投放上产生一些积极影响。
“今年接下来的几个月，房贷情况可能会略微改善，但不会有根本性的改变，因为在房住不炒的背景下，贷款集中度管理的压力还在，房地产企业融资三道红线的要求还有，下半年银行信贷投放的速度加快，但主要是服务于小微企业、绿色发展、乡村振兴等领域。”董希淼表示。
