原标题：北京城市更新五年行动计划出炉：实践存量更新的“北京探索”
21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道
继住建部提出城市更新防止大拆大建之后，北京市积极响应。
8月31日，北京市政府印发《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》（以下简称《计划》），明确不搞大拆大建，设立城市更新产业基金，鼓励银行、国有企业、民营企业积极参与，广泛引入社会资本等，描绘了城市更新的“北京模式”。
从拆建转向存量更新
上一波全国化的城市更新和棚改行动，催生了新的楼市行情。但大拆大建已被叫停，尤其在北京这样具有悠久历史的城市如何实施更新行动，尤其考验功力。
《计划》明确，实施城市更新行动，聚焦城市建成区存量空间资源提质增效，不搞大拆大建，城市更新行动与疏解整治促提升专项行动进行有效衔接，规划利用好疏解腾退的空间资源。
“贯彻落实北京城市总体规划、控制性详细规划和分区规划，做到严控总量、分区统筹、增减平衡。”《计划》要求，按照城市空间布局和不同圈层功能定位、资源禀赋，注重分区引导、分类制定政策。坚持自下而上的更新需求与自上而下的规划引导要求相结合，加大政策机制改革力度，试点先行、以点带面、项目化推进，探索城市更新的新模式、新路径、新机制，有序开展城市更新行动。
《计划》还提出，大力推进城市更新项目信息化、数字化、智能化升级改造，注重运用区块链、5G、人工智能、物联网以及新型绿色建材等新技术新材料，以城市更新为载体，广泛布设智慧城市应用场景，进一步提升城市更新改造空间资源的智能化管理和服务水平，提高绿色建筑效能，打造智慧小区、智慧楼宇、智慧商圈、智慧厂房、智慧园区，助力提升城市居住品质、提供便捷公共服务、推动产业优化升级、培育新兴消费模式。
六种更新类别
城市更新的界限，也在本次《计划》中得到明确。
《计划》指出，除城镇棚户区改造外，原则上不包括房屋征收、土地征收、土地储备、房地产一级开发等项目。实施城市更新行动的项目类型共包括六类：首都功能核心区平房(院落)申请式退租和保护性修缮、恢复性修建；老旧小区改造；危旧楼房改建和简易楼腾退改造；老旧楼宇与传统商圈改造升级；低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造；城镇棚户区改造。
关于目标任务，《计划》明确：到2025年，完成首都功能核心区平房(院落)10000户申请式退租和6000户修缮任务；力争完成全市2000年底前建成需改造的1.6亿平方米老旧小区改造任务，重点推进本市500万平方米抗震节能综合改造任务、3100万平方米节能改造任务及群众改造意愿强烈的改造项目，配合做好6000万平方米中央单位在京老旧小区改造任务；实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造；重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成22个传统商圈改造升级；有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”；基本完成134个在途城镇棚户区改造项目，完成30000户改造任务。
中指研究院调查事业部运营总监吴建钦表示，《计划》量化了要达到的目标成果，需要出台的具体政策，确保后续可落地。
强调“造血”机制
城市更新行动中，资金来源和协作机制向来是一个难题。
北京这份《计划》指出，将采取政府引导，市场运作的模式，充分发挥政府统筹引导作用，建立以区为主、市区联动的城市更新行动工作机制，研究制定支持政策，强化统筹推进力度。充分激发市场活力，调动不动产产权人、市场主体和社会力量等各方积极性，多种方式引入社会资本。更新改造空间以持有经营为主，探索形成多渠道投资模式。
《计划》强调要研究支持社会资本参与城市更新的政策机制，加快建立微利可持续的利益平衡和成本分担机制，形成整体打包、项目统筹、综合平衡的市场化运作模式。畅通社会资本参与路径，鼓励市属、区属国有企业搭建平台，加强与社会资本合作，通过设立基金、委托经营、参股投资等方式，参与城市更新。发挥社会资本专业化运营管理优势，提前参与规划设计。
此外，鼓励资信实力强的民营企业全过程参与更新项目，形成投资盈利模式。对老旧楼宇与传统商圈改造升级、低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造等更新项目，市政府固定资产投资可按照相应比例给予支持。完善标准规范，提高审批效率，创新监管方式，为社会资本参与城市更新创造良好环境。
比如在老旧小区改造方面，《计划》就提出了要积极探索老旧小区改造多方共担筹资模式，推广“劲松模式”“首开经验”，完善市场化实施机制。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次北京政策，在强调社会资本参与的过程中，也明确强调推动更新项目建立自给自足的“造血”机制。这也要求对于城市更新后续的项目发展，有更好的规划。如果此类规划不到位，那么往往城市更新项目和市场需求脱节，导致城市更新项目社会价值和经济价值难以统一。据此，如何让城市更新项目持续运作，且形成非常好的商业价值，也是各类投资者等所需要关注的内容。
（作者：孔海丽 编辑：张伟贤）