当飓风艾达在 8 月下旬登陆时，我们又看到了另一个例子，说明大西洋飓风的破坏性如何。在路易斯安那州下雨(字面上和比喻上)，然后最终到达纽约市，在那里向一个完全没有准备好的城市释放了危险的水量。许多人因艾达的毁灭而死亡，大量财产受损。
很容易说艾达是一个异常现象，并不代表美国飓风季节的未来，但事实是艾达只是对即将发生的事情的一种体验。不可避免地，这将在整个房地产行业引起涟漪，从保险公司到抵押贷款机构。
气候变化、飓风和抵押贷款违约
根据政府间气候变化专门委员会 (IPCC) 于 2021 年 8 月 6 日完成的最新报告“2021 年气候变化：物理科学基础”：
“随着全球变暖的加剧，在大多数地区，强降水事件很可能会加剧并变得更加频繁。在全球范围内，预计全球变暖每升高 1°C(高置信度。随着全球变暖，强热带气旋(4-5 类)的比例和最强热带气旋的峰值风速预计将在全球范围内增加(高信度)。”
所有这一切都已经够可怕了，对保险公司来说是一个严重的痛苦(但不一定是抵押贷款的问题)，除了美国商务部货币监理署丁杜的一项研究。北亚利桑那大学弗兰克商学院的财政部和赵晓兵通过分析飓风哈维和玛丽亚的后果数据发现。
在他们的众多发现中，有一项对任何对抵押贷款感兴趣的人都非常引人注目：在每次飓风期间和之后的五个季度期间，抵押贷款的第一个 180 天拖欠率大幅上升。对于 Harvey 来说，每季度的增长是基线的四倍;对于 Maria 而言，每季度的增幅几乎是基线的三倍。
飓风是不断给予的礼物
当然，最初的登陆并不是飓风造成的唯一破坏，正如我们最近目睹的飓风艾达一样，它的残余物完全淹没了纽约市。洪水如此严重，以至于纽约市现在制定了一项新计划，以加强与雨水相关的基础设施，以及以前从未有过重大洪水风险的防风暴地下室公寓。
风暴于 2021 年 8 月 29 日中午左右在路易斯安那州登陆后，于 2021 年 9 月 1 日袭击了纽约市。当它在 30 日和 31 日向北移动时，它有足够的时间失去动力，但它在旅行时却是一个破坏引擎。许多遭受风暴影响的地区已经习惯了飓风造成的这种程度的破坏，因此他们已经做好了准备，但纽约市并没有为倾倒在其上的大量水而设计或准备。我们还需要一段时间才能确切地看到该地区的抵押贷款会受到什么样的打击。
抵押贷款是关于管理风险
当然，在抵押贷款中，您预计会有一定的风险和损失。毕竟，这就是银行收取利息和费用的原因。如果他们都知道您会毫无疑问地偿还抵押贷款，那么获得抵押贷款会容易得多，而且价格也便宜得多。但事情发生了;人们违约，要么是由于环境不佳，要么是出于战略原因(大萧条期间水下抵押贷款持有人的常见做法);贷方发出的所有钱都没有回来。
尽管保险公司和 FEMA 等政府机构旨在帮助房主在灾难发生后留在家中，但它们远非万无一失。正如杜和赵的研究表明的那样，灾难是人们经常举手走开的时候。尝试清理和重建可能会让人不知所措——毫无疑问。
但是抵押贷款人不会被情感和人类经验所感动。他们着眼于底线，违约率高的地区将开始动摇。这看起来如何将取决于情况有多糟糕。它可能从保险公司开始，就像现在在火灾多发地区发生的事情一样，或者它可能表现为更高的贷款成本。
所有抵押贷款的定价都基于两个要素：借款人的风险和房产的风险。所以，如果你不是高风险，而且房子在收回后看起来很容易转手，那么当你申请时，你会看到一个不错的抵押贷款利率。但是，即使您对高风险房屋的风险较低，这也可能转化为更高的利率或其他费用，具体取决于您的贷方。
这还没有发生，但我担心它会发生。自从 1990 年代后期我开始在房地产行业工作以来，我就看到抵押贷款发生了巨大的变化。我们在市场崩盘前那些万事俱备的几年里拥有的许多程序已经不复存在，而且几乎每个人都很难获得资格。这不是一个静态的业务，并且没有理由相信与气候变化相关的基于风险的定价不会成为未来的主要组成部分。
