图/ic近期长沙出台了一个政策，即“房子出租，则可以核减住房套数”的规定。这个政策通俗来说，即房东若是对外出租房子，那么其名下可以多出一套购房资格或购房名额。有网友认为，这个政策好，一箭双雕。也有人持不同的看法，认为这是放松限购。
5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了一个新政策，即《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。此次政策明确，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋业主，可以通过与住房租赁试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》方式，将存量房盘活作为租赁住房，运营年限不低于10年，此存量房不纳入家庭住房套数计算。这里颇受大家关注的内容是，此类存量房将不纳入家庭住房套数计算。
该表述一出现，房地产业内就出现了诸多讨论和热议，也形成了很多分歧。有些人认为，这个政策确实有创新，既增加了租赁住房的房源，也使得新房方面增加了新的购房需求。也有人认为，近期各地都在松绑购房政策，长沙此次明确核减相关家庭的住房套数，就是在变相为房东购房创造更好的机会和条件。
针对此类舆情的发酵，长沙住房相关部门做出了及时的回应和解释。相关负责人表示，市民在新政出台后购买了新建商品房或存量房，如果盘活为租赁住房，也是要计入家庭住房套数的。新政只针对在政策实施之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，才不纳入家庭住房套数计算。同时其强调，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数。
结合这个解释，至少可以认为，此次核减住房套数的优惠政策，其实是有一定要求的。第一、享受优惠政策的住房，必须是政策发布前已经可以对外出租的房子。后续钻漏洞的则不可以。第二、此类房子出租，不是房东找个中介门店随便出租就可以，必须和试点企业合作并纳入管理。第三、类似出租必须满足10年要求，中间即便允许出售，下家也要继续履行房源出租的协议。
所以从这个角度看，类似房子出租，其实是有限制和约束的。尤其是其必须充当长租房的房源，这和过去房东个人的出租是有区别的。换句话说，在此类条件下，如何鼓励房东主动把房子拿出来合作、同时在10年合同期间保持租赁协议的稳定呢？这个时候自然就需要有个优惠政策，即“房子出租，则可以核减住房套数”。这就是相当于奖励了此类房东，拿房子出租来换取一套购房资格，在限购政策下自然也是有吸引力的。而过去如果是普通的房屋出租，其实这个房子一样是占用房东的购房名额的。
因此，此次改革的出发点更多的还是从租赁住房市场发展的角度进行的，是房源筹集或存量房盘活中的一种创新。其和购房政策的放松关系不大。若是一定要说有关系，那只能理解为，相关房东按这种操作可能会增加一套购房资格，结合近期的购房政策大环境，其会有入市购房的需求，对于市场交易或有提振的作用。但类似的市场表现和效应其实是次要的。
长沙此次政策，属于房地产良性循环导向下的非常好的例子，其促进了一手房、二手房和租赁住房之间的良性循环。此类二手房用作租赁住房，客观上盘活了二手房房源、为长租房提供了稳定的房源。同时，房东据此增加了购房的资格，也可以转化为新房市场方面的认购需求，有助于一手房项目的去库存。所以此类政策对于各级市场都发挥了积极的作用。
当然有人会有疑问，此时房东耍小聪明怎么办，比如说假装租给亲戚朋友，然后套取一个购房名额。其实这个问题是多虑了，租给谁都可以，但是关键是类似交易是纳入长沙租赁市场监管平台的，租金方面没有造假的空间。房东若是违反了合作协议，是会在信用上留下污点的。类似问题，此次政策的相关条文其实都已经做了充足的考虑。
文/上海易居房地产研究院总监严跃进
