文丨吴大郎
出品丨牛刀财经（niudaocaijing）
2021年5月20日，贝壳创始人左晖离世。
在他离开之时，贝壳是一片何其繁荣的景象：市值近600亿美元，上年成交额（GTV）3.5万亿元，万科、恒大、碧桂园均难企及。
左晖最广为人知的一句话是 “做难而正确的事情”，他以一己之力对抗整个行业，改变整个行业，不仅被大家亲切地唤作“老左”，贝壳找房也被众多商业研究机构视为经典案例。
而一年之后，一向以ACN模式蜚声房产市场的贝壳似乎遇到了瓶颈。
今年5月贝壳回港上市，并在月底发布了一季度业绩报告——营收同降39%、净利润更是由盈转亏。
没有了灵魂人物的贝壳，能经受住楼市寒冬的考验吗？
1、败走“卖”城
房企在贝壳的发展中发挥的作用可谓至关重要。
贝壳征战的立身之本是渠道。因为有了二手房的渠道积累，就能获得房企的瞩目，于是就有了新房交易收入，而这一板块为贝壳带来的贡献一度超过二手房。
但是房企不再依赖贝壳做促销呢?通过自建销售渠道，房企就可以摆脱贝壳的渠道绑架，这无疑是釜底抽薪的一招。
特别是，如果房企本身经营到了难以为继的地步，贝壳的日子就更不好过。
去年开始，受疫情反复、政策骤紧等因素影响，房地产市场步入严酷寒冬。众多房企倒牌，贝壳亦面临浑水做空的冲击，自四季度开始，业绩便断崖式下跌。
不得不让人怀疑左晖是时势造英雄——而不是英雄造时势。
左晖之所以能够拥有现在的贝壳帝国，很大程度上归功于其以ACN模式（Agent Cooperation Network）为核心驱动的战略构想。
多年来，左晖追求的是打造共享细分的经纪人合作网络。
将房地产交易拆分为房源录入、房源维护、客源推荐等10个细分操作环节，再让参与环节的经纪人按比例分得佣金，过程中引入陪审团、店东委员会、平台监察等监督角色，运作成熟后，将服务品质提升转化为资源匹配效率的提升……如此循环往复，贝壳走出了一条独特的经纪人开放共享的道路。
尽管如此，ACN模式依然是风险较高的商业打法，主要体现在佣金抬升对顾客的伤害。
经纪人参与的环节变多，需要为其支付佣金也相应变多。但佣金不是无源之水，它来自购房者的交易支出，对此无论企业如何长袖善舞，都难对顾客做出合理的解释。
并且在中国，高佣金会遭到限制，因为房地产市场还不能彻底放开。
房产承担一定的公共职能和社会属性，高房价将导致严峻的民生问题，如果任凭房企投机炒作、中介公司肆意加佣金，就与社会和谐背道而驰。
另一因素在于：过去经纪人共享房源等于天方夜谭，其背后的最大掣肘无疑是信息垄断四字，贝壳如今的ACN模式虽然消弭了经纪人之间的沟壑，实质却为公司缔造了更强大的垄断地位，这也是官方所反感的。
再来看ACN模式是否扛住了这波楼市地震？答案是否定的。
数据显示，今年一季度贝壳的外部分佣同比下降39.07%至41.98亿元，内部佣金及薪酬同比下降35.54%至47.29亿元。
并且在上述因素交加之下，考虑到贝壳目前3%的佣金率已经处于天花板，想在佣金上小做文章亦无可能。
先是“灵魂人物”左晖的离世，接着迎来十年难遇的强监管时代，贝壳被传裁员自然不稀奇。
贝壳从2020年末的11万9千余名员工，到去年年末爆出裁员风波，期间减少了大约1万人，而对外部经纪人也作出了大量削减，去年年中至年末出走10万人，截至今年一季末，经纪人数42.7万人，环比减少19.1%。
此外，从去年年末至今年一季末，三个月时间贝壳关闭了5000家门店。
遥望左晖在时的业绩神话，一周年后的贝壳颓败至此，令人唏嘘不已。
2、三国归“尽”
尽管如今暖风又吹向了楼市，多地出台稳楼市政策，但贝壳已经元气大伤，再难恢复。
从其财务指标就可看出端倪。
营收第一。
今年一季度，贝壳总营收为125亿元，同比大降39.4%。其中，二手房业务录得收入62亿元，同降44.5%；新房业务为59亿元，同降40.5%。
翻阅过去三年数据，这是它首次在一季度营收下滑。并且，去年四季度已经有了坏苗头，当期营收178亿元，同比下降21.5%。
至于二季度的业绩指引，贝壳在招股书中大方指明，疫情封控影响，预期总营收将同比减少56%到58%。
交易额（CTV）第二。
如果说营收39%的降幅已经叫人瞠目，那么单交易额这一项指标就可以击碎所有利好贝壳的说辞。
2022年Q1其总交易额GTV为5860亿元，同比下降45.2%。其中，二手房交易规模3741亿元，同降45%；新房规模为1927亿元，同降44%。
同样的，这块指标在去年四季度也已“变脸”，当期总交易额7324亿元，同降34.6%。
交易额的惨不忍赌，不止贝壳一家。国家统计局数据显示，今年1-4月，全国商品房销售额下降29.5%；克而瑞数据显示，一季度百强房企销售额下降47.6%……
在牛刀财经看来，背后深层因素其实是难以转向的供需萎靡。尤其是需求端，受到三年疫情和此前两轮房地产刺激的影响，居民的消费规模和能力不复健康。
即便开始新一轮刺激政策，市场的反应速度也不会那么敏捷，因此像贝壳一般的大象企业，打击必定沉痛。
盈利第三。
利润端，一季报贝壳净利润亏损6.2亿元，扩大了营收、交易额的不良态势。
实际上，在2018年-2021年四年间，贝壳只在2020年实现盈利，净利27.78亿元，而2019年甚至出现了21.8亿元的巨额亏损。
即便2021年营收对比2020年有所增长，净利润依旧亏损5.25亿元，同降59.9%。
以贝壳去年“无敌”的降本举措来看，其净利润能在毛利略微上升的情况下“稳定”地亏损，简直匪夷所思。
因为其去年的降薪裁员，一季度一般及行政费用减少了27.5%至15.3亿；与门店成本相加，总数字更是骤降35%至103亿。
而这足以让贝壳应付大部分销售支出、市场支出，实际上今年一季度这些费用只有8.6亿，降幅超22%。
即使如此，一季度的整体运营费用还是达到了31.37亿元，而且去年整年为168.2亿元，同比增长了21.41%，相当激进。
作为国内最大的房产交易平台，贝壳的财务控制很难令人效仿，三大指标似乎气数已尽。
3、青山依旧在
无论外部原因占据几成，不可否认的是，贝壳的ACN模式不再性感，卖房瓶颈也已显露。
去年11月，贝壳新“一把手”彭永东宣布了“一体两翼”战略，“一体”指的是房产交易业务，“两翼”指家装和租赁，这一消息在业界引发热议。
与新房、二手房业务相比，家装、租赁在贝壳版图构成中只是点缀，尽管左晖早就属意家装，但始终没有将它们提至一线。
近年来，租赁和家装的市场规模日渐庞大。
来自《2021中国城市租住生活蓝皮书》的数据显示，去年我国的住房租赁市场规模已经达到2万亿，按照年均2%的城镇化率看，2030年预计将达到10万亿。
无独有偶，前瞻产业研究院预计，2023年家装行业的规模也将达到3.2万亿，体量之大令人震惊。
与两个万亿市场快速增长相对应的，将是房地产企业的路线与规划调整，贝壳就是其中一个。
贝壳做家装、租赁的初衷，是为了整合两条双向促进的赛道，以一赛道卖房为入口、二赛道为出口，产生协同效应。
贝壳的自信在于，自身具备海量的资源优势，能够在这片蓝海中第一时间捕捉客户，黏住客户。
但是目前来看，两项业务都面临共同的挑战：行业集中度低。
中商产业研究院的2020年中国住房租赁行业数据显示，分散式品牌公寓和集中式品牌公寓占比加起来仅有5%。
家装的情况也不容乐观，前瞻产业研究院数据显示，2019年龙头企业的营收占比不足2%。。
尤其是后者，如今大多受电商和疫情的叠加冲击。以线下实体店为业务形态的红星美凯龙就深受其害，2020年以来，公司营业收入下滑，净利润更是暴降逾六成。
所以，仅仅给沉重的躯体插上两只翅膀之后就能飞起来吗？显然不是这样，如果经营缺乏新意与特色，贝壳的第二曲线也是罔谈。
如何才能满血复活？答案还是在“左晖”，贝壳最需要做的就是为企业找到下一个“左晖”。
须知，一个灵魂人物能够带领企业穿越周期：青山依旧在，不怕没柴烧。
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