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在12月15-16日召开的中央经济工作会议中，“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”被列为明年经济工作的重点任务。
由于行业收缩、市场转弱，房地产企业流动性普遍承压，新房交楼风险随之加剧，成为影响行业信心的关键因素。秉承“房住不炒”的原则，多主体积极探索纾困模式，但对于依赖杠杆扩容的行业，加剧交楼风险的流动性危机没有完全化解，调整行业发展模式已然箭在弦上。
■新快报记者 魏鑫
财政救市初见成效 多家房企落实交楼工作
与以往救市不同，今年的政策组合拳，核心目的都是保交楼。不管“三支箭”松绑房企融资，还是4000亿元保交楼专项资金，救市资金只能用于纾困，并非在开发端搞大水漫灌。据中指院统计，8-9月随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，单月竣工面积同比降幅较前5个月明显收窄；在10月房屋竣工面积环比增长41.5%，竣工已出现边际修复。政策救市已成效。
作为“保交楼”的责任主体，房企得以乘驾政策东风，通过银行授信、配售股份等方式积极筹集资金，主动落实交楼工作，用交楼数据履行企业责任。据乐居财经研究院发布的《2022年前三季度房企交付榜》，在已公示交付套数的35家房企中，前三季度累计交付房屋总数约127万套(户)。
其中，碧桂园累计合同交付共45万套房屋，交付面积逾5300万平方米，位列榜首，绿地集团交付15万套、融创中国交付13万套名列前三。交付超过万套的房企占七成以上。记者注意到，交付榜单中并非只有国企央企，此前传出流动性危机的民营房企也位列其中。不难看出，财政投放纾困资金加上宽松的融资新政，化解了一部分交楼风险。
保交楼仍存在资金缺口
交付满意度有待提升
目前保交楼的纾困方式，主要是通过财政向特定项目发放专项基金。然而记者了解到，虽然这笔资金规模可观，但需要求纾困项目净资产较高，无法惠及所有项目。有开发商迫于政策压力，导演“表演式复工”闹剧，根本原因还是资金不够。克而瑞指出，现有方案无法满足市场上大面积资不抵债的项目，资金缺口依然庞大，仅靠地方财政无法有效填补，致使交楼行动整体滞后。
仅在12月，广州、长沙、南京等地，均有楼盘停工的新闻传出，其中不乏一些头部房企旗下的项目。据易居研究院对2022年已到期未交付楼盘情况的统计，全国重点 50城的已开工楼盘的停工率为5%，预计全国停工率为3.85%。
浙商证券在研报中指出，项目停工数量增加，购房者信心下降，致使销售市场在低位徘徊。此外记者也注意到，在政策施压下，即便开发商“勉强”交楼了，业主关于交楼房屋质量的投诉也屡见报端。中指院数据显示，2022年房企交付服务满意度已连续下滑两年至69.8分。
在此背景下，如何推进“保交楼”资金落地、探索市场化纾困模式降低项目的受惠门槛，并提升交付质量，便成了提振市场信心的关键。
【案例分享】
保交楼就是保市场，碧桂园出色交付提振信心
“行业整体复苏靠市场提振”已成为诸多业内人士的共识。复苏行业需要提振市场，那复苏市场需要什么？房地产研究专家邓浩志认为是“信心”，“现在买房和把钱放银行是一个道理，只要有一丝‘兑付’担忧，都会影响市场，避免在楼市出现‘挤兑’，是当务之急。换而言之，保交楼就是保市场。”
在交楼方面，碧桂园领跑全国交付榜，1-9月碧桂园共有219个项目实现 “交房即交证”，让业主在收房的同时一手拿钥匙，一手拿房本。此外，碧桂园的交付力也体现在其对产品质量的匠心，为提升交付满意度，碧桂园在交楼前往往会组织专业验房工程师与业主参与验房，“剧透”交付标准。
总裁莫斌强调“提升产品品质，努力实现完美交楼”，让碧桂园的交付力增色不少，在无形中重塑当下房企的竞争逻辑。2022年1-11月，碧桂园累计全口径销售金额4412.9亿元，位列全国房企销售榜榜首。业绩拔尖得益于战略布局，也离不开“保质保量”的交付力带给市场信心。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，确保交楼，购房者的信心才能稳定下来，需求端才能稳定下来。
绿城“贴牌代建”盘活工程，纾困类代建或成行业机会点
受限于地方财政承压，行业投资信心下行，面对保交楼所需要的资金缺口，房企、特别是出险房企，仍需积极探索其他纾困模式自救。
2021年奥园云和公馆因开发商遭遇流动性危机，一度被曝停工，得益于绿城管理以“贴牌代建”的方式介入，使项目复工获得资金支持。此外，绿城管理介入昆明绿城春江明月、广西柳州官塘等项目，一方面为项目纾困赋能，一方面也带来新的业绩增长方向。财报显示，2022年上半年，绿城管理归母净利润为3.61亿元，同比增长33.4%。
在今年中期业绩会上，绿城管理的管理层表示“为纾困类项目提供代建服务将是未来2-3年的市场机会点，绿城管理将参与各阶段不良项目纾困，积极助力保交付”。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“保交楼”所需资金今非昔比，随着行业出现新情况，代建的商业模式也要出现调整。“代建专业户”绿城参与探索保交楼纾困模式，有利于为代建模式找到新的方向，更贴合纾困需求。
代建模式属于轻资产，可以抵抗周期风险。引入代建模式纾困问题项目，可以相互整合双方的优势资源，分化投资风险，不失为推进交楼和行业良性发展的另一优选。据不完全统计，中海、保利、万科等多家房企已布局代建业务，明源地产研究院指出，当下纯代建项目竞争激烈，未来代建的机会或许在于纾困类代建项目。
【行业观察】
现房销售是趋势，化解交楼风险需引导市场回暖
可以看见的是，多主体一起发力纾困，但国盛证券在研报中，仍测得 2022 年累计竣工缺口超过12亿平方米。有舆论认为，期房制度是交楼风险加剧的祸根。对此，严跃进认为，在市场上升或平稳的时候，期房发挥过重要作用，当下整个行业流动性承压，期房制度有其独特的优势。
同时严跃进也指出，虽然短期内期房模式不会退出历史舞台，但在近期中央会议关于“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”的定调下，新房销售模式会逐步优化，往“现楼交楼”的方向靠拢。在这过程中，部分地方政府主导下的加强预售资金监管、在土地出让规则中增加一部分现房销售要求等举措，不失为优化期房制度的可行之举。
站在行业转型的十字路口，如何优化房屋供给模式，化解交楼风险？在李宇嘉看来，保交楼所需资金，最终依然来自市场，通过对需求端的全面纾困，诸如降低换房门槛、交易税负、下调按揭利率等，引导市场预期和信心回暖，是推进保交楼的根本举措。
严跃进表示，房企自身也要对市场摸得透，避免为了追求短期风口，将过多资金投入到不符合市场需求的项目，从供给端降低交楼风险。
