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转自：中国经营网
文 本报记者 陈婷 赵毅
2022年，房地产行业持续深度调整。在坚持“房住不炒”的总基调下，相关监管部门多次出台利好政策，从需求端、供给端持续调整优化，地方同时“因城施策”释放空间，房地产重回支柱产业地位。
特别是下半年以来，围绕“保交楼”，房企获得融资支持、个人合理购房需求获得信贷支持，相关政策及资金加速落位，引导市场预期及信心回暖。
根据中指研究院数据，2022年1—11月，百强房企销售总额约67268亿元，其中销售金额为1000亿元以上的“第一阵营”共有19家房企，销售额均值约2030亿元；百强房企拿地总金额约11621亿元，头部房企的投资向核心城市聚焦，同时强化城市和区域深耕。
具体到房企个体，越秀地产、华发股份、建发房产等在保持较高销售增速的同时，维持较高的拿地强度。另一方面，万科、龙湖集团、华润置地等紧抓融资窗口，为下个春天积极“储粮”。
克而瑞研究中心分析指出，2022年，部分优质房企通过稳健的财务运营、布局热点城市及积极推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。预计2023年，房地产将在扩内需、稳预期的方针下完成“软着陆”，“保交楼”将是多数房企的主要工作，而销售及投资规模将继续缩量。
换仓提质
国家统计局发布的数据显示，2022年1—11月，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%，其中，住宅投资94016亿元，同比下降9.2%。
事实上，2022年以来，重点城市的集中供地发生了较大变化。在供应方面，部分城市采取预公告、推介会等方式提前摸底房企拿地意愿，同时，对土地出让保证金缴纳比例、土地价款支付期限等要求给予利好，土地出让门槛进一步宽松，集中供地批次也由2021年的三批增加至四批、五批甚至六批。
其中，根据克而瑞研究中心数据，受上海等一线城市供地质量提升的影响，2022年全国300城的土地成交楼板价上涨至3266元/平方米，全年溢价率为3.7%。截至2022年12月7日，全国300城的土地成交建筑面积约11.8亿平方米，较2021年同期下降37%。
从时间节点上看，2022年全年拿地意愿最高时期为第二、三季度，与2021年保持一致。百强房企的投资节奏与集中供地时间高度相关，房企拿地销售比（即拿地支出金额与合同销售金额的比例）最高的两个季度即是集中供地出让量最高的第二、三季度，房企的投资意愿也随着第四季度集中供地出让量的下降同步减少。2022年，百强房企的拿地销售比值为0.18。
在这一轮行业调整周期，多数优质房企保持合理的土地补充力度，但也不乏部分房企大幅扩张，集中投资优质地块，实现“换仓”。
智研咨询研报显示，2022年前11个月，华发股份累计权益拿地金额为267亿元，同比增长110.24%（同时超过2021年全年145亿元的拿地金额），累计权益拿地面积约96万平方米；建发房产累计权益拿地金额为544亿元，同比增长5.63%，名列榜单第四位；滨江集团累计权益拿地金额为403亿元，同比增长5.77%，位居榜单第七，较2021年排名上升8位；越秀地产累计权益拿地金额为304亿元，较2021年排名上升4位。
克而瑞研究中心指出，2022年，百强房企在一、二线城市的新增土地储备面积占比较2021年分别提升14.9%、11.1%至21.1%、59.3%。房企深耕城市群、聚焦核心一、二线城市是投资上策。未来长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝等五大城市群将成为新一轮发展高地，市场份额稳中有升。
补充流动性
除了通过新增的优质土地以期带动整体销售的回暖，部分房企抓住政策机遇期补充、改善流动性。
2022年11月8日，中国银行间交易商协会率先放出“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
2022年11月28日，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施，支持房地产市场平稳健康发展，被业内称之为“第三支箭”。具体而言，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。
截至2022年11月23日，“第二支箭”扩容首批民营房企落地。中债信用增进投资股份有限公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。
据《中国经营报》记者不完全统计，截至目前，已有约30家房企宣布配股或发行定向增发计划，如碧桂园、雅居乐等，央企国企、民企、混合所有制企业均有参与。
与此同时，陆家嘴、招商蛇口、格力地产发起重大资产重组事项。国金证券房地产首席分析师杜昊旻分析指出，房企通过发行股份购买控股股东或其他企业优质资产，在不增加杠杆的情况下获得优质土地资源，支撑其未来发展，增强其后期拿地能力，也提振行业整体信心和预期，促进估值的稳步修复。
中指研究院提供的数据显示，2022年1—11月，房企非银融资总额为7796.3亿元，同比下降51.7%。从融资结构上看，信用债占比54.6%，同比提升22.5个百分点；海外债占比为2.3%，同比下降14.1个百分点；信托占比11.7%，同比下降16.9个百分点；ABS（Asset-Backed Securitization，资产证券化）占比31.5%，同比提升8.5个百分点。
值得注意的是，根据浙商证券数据，2023年，房企到期债务规模约8925亿元，其中1月、4月为2023年债务到期量的两个高峰时期，规模分别为1124.1亿元、1155.28亿元。
穿越周期
随着多项行业融资政策出台，融资渠道、融资规模及受益主体等方面也迎来明确指导。
中指研究院指出，2022年年末，在策略上，房企的首要任务应是抓住融资窗口期，积极作为，最大限度补充流动性，同时恢复“造血”功能，实现可持续发展。核心城市的市场或率先企稳，房企应积极营销加速回款。2023年，房地产市场仍将处于“去库存”阶段，房企应以销定投，积极运用数据工具科学决策，优选城市、优选项目，实现“换仓”，通过深耕价值城市穿越行业周期。另外，“保交楼”已成为行业当下核心关注点，房企交付力亦变得愈发重要。
国家统计局发布的数据显示，2022年1—11月，商品房销售额为118648亿元，同比下降26.6%，其中，住宅销售额同比下降28.4%；商品房销售面积约12.13亿平方米，同比下降23.3%。
2022年12月15日—16日，一年一度的中央经济工作会议在北京召开，对2023年经济工作作出全面部署。对于2023年房地产市场调控方向，会议再次定调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。”
与此同时，据新华社报道，国务院副总理刘鹤在第五轮中国—欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞，其表示，“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”
克而瑞研究中心分析指出，上述表述肯定了房地产行业的经济支柱地位，该提法最早可追溯到2003年国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，也由此开启房地产行业的“黄金时代”。从实际情况上看，2022年房地产行业的经济支柱作用依然突出。2022年上半年，房地产增加值占GDP比重接近7%，前11个月的房地产开发投资占固定资产投资比重达23%以上，地产后周期消费占限额以上单位商品零售额的比重接近8%。
中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》亦提及，促进居住消费健康发展；完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给；支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求。
克而瑞研究中心指出，“预计2023年，政策将继续发挥托底作用，重点在于全面落实保交楼、引导房地产市场底部修复。”
