原标题：德信服务递交招股书，靠卖车位拼凑社区增值服务业绩
李锐/文
1月18日晚间，德信服务集团有限公司在港交所递交了招股书。
招股书披露显示，德信服务是浙江省领先的综合性物业管理服务提供商。总部位于杭州，深耕于浙江省，截至2020年9月30日，其在管物业合共163个，在管建筑面积合共2310万平方米，覆盖9个省份26座城市。
相比其他物业公司，德信服务规模并无优势。目前，待上市的物业公司万科物业，在管面积达到4.8亿平方米；2020年上市的恒大物业在管面积 2.54 亿平方米。
为显示拓展能力，德信服务披露：公司的管理项目包括由德信集团及其合营企业及联营公司开发的63项物业，在管总建筑面积为780万平方米，占在管总建筑面积的34.0%。由独立第三方开发商开发的100项物业，在管总建筑面积为1520万平方米，占在管总建筑面积的66.0％。2020年前9月，来自第三方的收入占公司总收入的71.8%。
对于扩大规模，德信服务似乎并不想要完全依赖母公司。实际上，德信服务背后的母公司德信集团在房企中实力表现也一般。其年报数据显示，德信集团2018年经营活动所用现金净额约-29.52亿元，2019年为-1.69亿元，经营性现金流已连续两年为负值。
但值得注意的是，报告期内，目前，德信服务的最大客户依然是德信集团（及其合营企业及联营公司），其提供服务产生的收入分别占德信服务总收入的16.5%、25.6%及27.7%。
公告显示，德信服务共有三条业务线，具体包括了物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其中，来自物业管理服务的收入占比分别为67.5%、60.5%、54.6%；来自非业主增值服务的收入占比分别为21.7%、27.2%、23.4%；来自社区增值服务的收入占比分别为10.8%、12.3%、22%。
社区增值服务一直是物业服务企业寻求发展突破的着眼点，遗憾的是，德信服务的社区增值服务持续走高却并非来自业务创新与运营突破。
招股书显示，2019年以及2020年前9个月，德信集团（及其合营企业及联营公司）为德信服务的第三大供应商，交易金额占采购总额的比例分别为8.3%、4.7%，购买的产品则为停车位。而德信服务披露的向物业开发商及业主提供物业销售及协销服务，实际上该服务即向物业开发商购入车位，再转售予业主及住户。截至2020年前9个月，来自该服务的收入在社区增值服务的占比达到38.4%。
此外，德信服务在招股书中明确表示，公司于过往业绩期间，曾向德信控股的附属公司提供计息垫款。关于计息垫款的信息，并没有作为单独列项进行公布，而是分散于招股书几处进行了披露。
德信服务并未披露向德信控股附属公司垫款的详细金额，但公布了垫款的利息收入，在“融资收入及融资成本”一栏显示为，12%的计息垫款。
