原标题：无界房探 | 中国铁建中心：43万方“新”综合体，能否为“老”四方楼市引来活水？
预计今年3月份，位于市北区环湾大道旁的中国铁建中心即将迎来首开。这是中国铁建在青岛落子的第二支作品，也是它挺进青岛主城的首个作品。
作为青岛胶州湾东岸的大型综合体项目，中国铁建中心一方面需要拿出极大的精力和资金来进行其配套产业的引进，另一方面它也要克服老旧城区多年来交通疲软、生活氛围不够浓厚的诸多难题。那么这个总体量达43万方的大型产城综合体，究竟在今年会给这片老四方市场带来一份怎样的答卷？
500强开发商的青岛“第二子”
身为世界500强企业排名第54位的中铁建，它在青岛其实还是一个很年轻的房企。
在很多官方口径中，位于高新区的中国铁建海语城是中铁建在青岛的首个开发项目。2020年3月份，中铁建以6.1亿的价格成功摘得位于青岛红岛高新区的4宗地块。4宗地块总占地面积69138.1㎡，规划建面178083㎡，起始价3010元/㎡。
历经8个月的酝酿，随后在2020年11月，这块地正式以“中国铁建·海语城”的名字面市，主打高层和小高层产品。
但实际上，比起海语城，位于市北区的中国铁建中心项目早在2019年就已落地。
2019年8月9日，市北区5宗共54.78万㎡建面土地迎来集中拍卖，吸引到市北城建、青岛城发、华新园、中铁建等多家大型房企竞相出手。
其中，位于环湾大道东、瑞昌路北的一宗地块被中铁建南方投资有限公司成功以18.86亿的底价竞得。这就是后来的中国铁建中心。
根据土拍公告，该地块建面30.82万㎡，容积率4.33，成交楼板价6200元/㎡。该住宅用地建面6.10万㎡，产权型人才公寓用地建面5.83万㎡，餐饮用地建面1997.3㎡，旅馆用地建面1.7万㎡，商务金融用地建面13.6万万㎡。该地块包含划拨6750㎡教育用地和3000㎡交通服务站用地。
不过，中国铁建中心的开发进程远慢于高新区海语城，其中或许有很多不可抗因素。中国铁建此次所摘得的这一宗地块，是市北原青啤麦芽厂地块，也是青岛知名的老企业搬迁改造地块之一。该项目也属于国际科创总部基地规划的一部分。根据规划，该项目将建设1栋33F的中铁建大厦、2栋21F科创办公、2栋22F科创办公、8栋高层住宅（3栋26F，1栋30F，1栋31F，3栋33F人才住宅）以及配套服务楼和幼儿园。
与城市级的大型规划共同运作，必然需要在设计过程中不断与政府方磨合，规划和设计方案也会不断进行调整。这很可能是导致中国铁建中心开发周期远长于海语城的原因之一。而从半年内连下两大片区这一点是我们也可以看到，虽然入青较晚，但中国铁建在青岛的布局态度显然非常积极。
图片来源：界面山东老城区能否飞出“新凤凰”？
中国铁建中心所落子的位置，位于青岛胶州湾东岸。它位于市北区傍海中路21号，属于传统意义上的大小港片区，与市北欢乐滨海城相邻。
对于很多老青岛人而言，这个位置相对闭塞，虽然是个拥有数百年历史的“老”城区，但是一直以来生活不甚便捷，因此区域人气也并不高。
这种印象的产生是多方面的。中国铁建中心所落子的位置，是一条临近海岸的“东北-西南”走向地带。这里多年来一直没有城市主干道穿越，没有大型商业综合体；而且根据青岛地铁网线路规划，短期内这片区域也没有地铁通车的可能。
不过，从2020年年初开始的市北区旧城改造工程，给了这一带业主们区域崛起的信心。除了早已通车的环湾路，交通方面还有瑞昌路延长线通车带来的利好，而且随着欢乐滨海城与原大小港片区新规划逐步实施，周边医疗、商业等生活配套都在逐渐落地，青岛胶州湾东岸的旧城改造工作已然成型，这一带的生活氛围也因此成熟起来。
此时姗姗来迟的中国铁建中心可以算是坐享区域发展其“成”。
图片来源：界面山东不过这个项目也有许多需要克服的问题。中国铁建中心住宅产品名为中国铁建中心·梧桐苑，是中国铁建开发建设的第10座梧桐苑系项目，社区内共规划8栋高层，并规划有12000平米中央公园、400米塑胶跑道、城市会客厅、静谧花园花园等优享人文社区景观，打造全龄活力社区。
但值得注意的是，小区容积率高达3.85，这或许会让小区显得比较拥挤。另外小区西北和西南两侧紧邻环湾路与瑞昌路。拥堵是一方面，与主干道距离过近是一把双刃剑，因为这两条道路是当下该区域车流量最大的两条核心干道，与其直线距离较短能方便业主们交通出行，但同时密集的车流也会产生噪音的影响。如何将噪音对其路侧楼座的影响降到最低，这对于中铁建而言是一次考验。
图片来源：界面山东差别定位寻求竞品突围
从户型方面来看，中国铁建中心规划的8栋高层住宅，户型建面覆盖89-127㎡，均为套三户型，2梯4户，装修交付。
值得注意的是其中建面约89㎡小三居，该户型相对而言竞争力比较突出，用较小的面积制造出更多的独立空间，麻雀虽小五脏俱全，而且客厅、主卧、次卧都带飘窗。
图片来源：界面山东项目目前尚未开盘，但据界面山东踩盘得知，预计开盘价格在23000-24000元/平左右。但界面山东认为，项目内8栋楼座与干道的直线距离差别跨度较大，因此开盘时的价格区间可能会进一步拉大。
与周边竞品相比，价格暂且不论，中国铁建中心在户型面积及其总价的设计上，也算是抓到了周边楼盘相对有空白的地段。
近期老四方片区的竞争比较激烈，从刚需到改善类项目都有覆盖。例如刚需方面，老四方片区早就有中海观澜庭这样的刚需经典盘，它所售的67-97平户型房源几乎可以直接将周边的纯刚需需求收割大半，20万元左右的首付以及2万元左右的单价也很有竞争力；而改善方面，同样位于老四方的海信湖岛世家二期目前在售119-143平套三房源，均价2.4万元/平左右，再加上海信在高端住宅中的口碑，海信湖岛世家也成为该区域比较典型的改善类产品。
另外，该片区里目前还有依云四季、云岭世家、中海寰宇时代等多个项目在售。不过从中国铁建中心的角度来看，虽然看起来当下的老四方可以挑选的空间很大，但是详细对比起来却并没有与其梧桐苑非常同质化的产品。
但单价或许会成为中国铁建中心的竞争短板。从上文的列举中我们也可以发现，以中国铁建中心的地段、生活氛围，再加上偏刚需刚改的项目定位，其2.3-2.4万的单价在整个老四方区域内或许并不具有很强的竞争力。
图片来源：界面山东但中国铁建中心也有其他人难以复制的强项，那就是国际科创总部的优势。中国铁建中心在自己的官方公众号中说，他们的项目将是一座建面约43万方产城创居四驱城市综合体。这个项目未来将有望成为市北乃至整个青岛的新地标，因为据规划，该项目将商业商务建筑沿西侧环湾路布置，未来将形成连续标志性的对外展示界面，并规划有150米的超高层建筑以丰富天际线效果。住宅建筑则沿傍海中路布置，形成绿色生态相对安静的园区内部环境。
而且作为一个大型综合体，在政府的规划支持下，中国铁建中心内部未来将不断引入更多的资源配套，该园区未来对大小港乃至整个老四方片区的人气虹吸效应也会非常值得期待。
