原标题：上海整顿“租金贷”：确保2022年底前贷款金额降至租金15%以下
作者：辛继召
上海：住房租赁经营机构应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。
继北京、深圳之后，上海今日发文，整顿规范住房租赁市场秩序。
2月4日，上海市住建委等十部门共同制定发布《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（简称《通知》）。其中包括，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。
《通知》强调，涉及违规发放个人“租金贷”、违规建立资金池等影响金融秩序的，由金融监管部门依法查处。规范租金支付周期。住房租赁经营机构向承租人收取租金的周期，应当与向出租人支付租金的周期相匹配。住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金。
《通知》要求，未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按照本市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。
对于住房租赁交易资金监管，《通知》要求住房租赁经营机构应在本市注册的商业银行中，开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，该账户不得支取现金且原则上不得变更。
此外，严格资金收付要求。承租人支付租金周期在三个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁经营机构；承租人支付租金周期不超过三个月的，由住房租赁经营机构与承办银行约定按月或按季划转。住房租赁经营机构向收储房源的出租人支付租金和押金，由承办银行按照机构与出租人的合同约定划转。住房租赁经营机构收取承租人的押金，只能用于支付收储房源的应付押金。积极推进承办银行与市住房租赁公共服务平台联网对接，共享网签备案的合同信息。
2月1-2日，北京、深圳发布住房租赁资金监管通知。北京市五部门要求，银行、小贷不得将“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。深圳市要求租金纳入监管专户，“租金贷”直接拨给租客。
其中，北京住建委称，限制企业“资金池”是新规核心内容。住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过三个月租金，收、付租金的周期应当匹配。明确禁止“长收短付”经营模式。深圳市住建局称，叠加疫情影响，国内长租公寓资金链断裂、“爆雷”事件频发。由于长租公寓行业“爆雷”的传导性强，我市也广受波及。对此，省、市领导先后作出批示，要求研究住房租赁行业资金监管举措，规范住房租赁市场发展。
上述针对住房租赁资金监管，均剑指“二房东”模式中的资金池问题，指向“通过受托经营、转租方式开展业务并向承租人收取较大月数押金和较长周期租金的住房租赁企业。”
北京住建委解读该通知的新闻稿中称，限制企业“资金池”是新规主要内容。通知规定，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过三个月租金，收、付租金的周期应当匹配。明确禁止“长收短付”经营模式。
深圳市住建局在同步发出的“起草说明”中称，2016年来，我市住房租赁市场迅速发展。但相关监管立法滞后，住房租赁专营机构“野蛮生长”、经营行为不规范问题凸显。
深圳市住建局称，尤其是通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业，有些为快速拓展市场，以“长收短付”等方式蓄积押金和预付租金，形成“资金池”，并利用池内资金以“高进低出”方式迅速占领市场，一旦资金回流受限或者融资受阻，极易引发企业资金链断裂；有些甚至打着住房租赁名义，以“经营不善”“疫情导致经营亏损”为由，行“合同诈骗之实”，严重扰乱长租公寓市场秩序，给社会稳定埋下隐患。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对媒体表示，部分长租公寓企业通过“租金贷”、长收短付等方式形成的“资金池”是导致当前企业爆雷的“罪魁祸首”。
2月2日，北京市住建委相关负责人表示，近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。
其表示，共性问题，一是以互联网思维主导经营，通过烧钱、冲量、包装上市方式实现套利，经营模式风险高。二是长期依赖于股权融资，靠股东输血维持经营。资本在租赁市场等民生领域跑马圈地的同时，又千方百计规避社会责任。三是通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成资金池，走上高杠杆疯狂扩张之路，并转嫁风险，使社会被动埋单、政府被迫接盘。
北京市住建委相关负责人表示，多措并举贯彻落实“租购并举”国家战略，大力培育和发展住房租赁市场，支持和鼓励长租企业规范、稳健经营，对以圈钱为目的大搞金融化、资本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，北京市将会坚决叫停，主动引爆。
