原标题：融创服务2020年净利润翻倍增长，高质量发展“高”在何处？
存量时代，物管企业正逐渐从开发商的附属角色走到舞台中心，通过上市融资来抢占规模化先机。3月11日，融创服务（01516.HK）发布上市后的首份年报，2020年营收、净利润分别为46.23亿元、6.2亿元，分别同比增长63.5%、129.8%，其中三年净利复合增长率高达152%。同时，公司管理规模创下新高，在管面积同比增长155.1%至1.35亿平方米，稳坐亿级阵营。
除了规模拓展，高质量服务一直被融创服务视为公司核心战略之一。根据财报披露，由于第三方项目数量提升，融创物业管理项目组合愈加丰富，住宅业态和非住宅业态服务内容不断延伸。值得一提的是，公司还在深入挖掘社区资源，并发力智慧园区和智慧物业服务系统建立，未来计划将加大“线上+线下”一体化能力建设的投入。
截至目前，融创服务股价较发行价已上涨一倍，市值达710亿港元，接近母公司融创中国市值一半。财报发布后，申万宏源、富瑞、野村、瑞信、中金、美银等投行纷纷将融创服务的评级调至“增持”或重申“买入”。未来，增值服务将成为企业估值的重要锚点，融创服务由点到面探索城市服务领域的战略将让公司在资本市场获得更多关注。
净利、股价翻倍增长资本市场看好增长空间
近年来，房企加速闯进物业服务新赛道，并且前赴后继推进上市融资，而资本市场则更关注企业上市后的表现。根据融创服务去年11月上市后首份年报显示，2020年公司营收同比增长63.5%至46.23亿元，同时三大板块业务收入结构也在持续优化。
截至2020年底，融创服务物业管理服务收入同比增长141.6%至27.74亿元，占总收入比例提升至60%，较去年大幅上升19.4个百分点。此外，非业主增值服务收入与上年大约持平的同时，社区生活服务逐步发力，收入同比增长65.2%至0.18亿元，新业务业绩逐步显现。
值得一提的是，2020年公司物业管理服务和社区生活服务的毛利率分别较去年增长了9.8个百分点和11.7个百分点，促使公司整体毛利率提升至27.6%，超过2019年百强物业企业24.02%的毛利润率平均值。
营收稳步提升的同时，2020年融创服务净利润实现翻倍增长。财报显示，2020年公司净利润为6.26亿元,同比增长131.8%，净利润率为13.5%，较2019年增长4个百分点。对此，融创服务表示，规模效益、成本管控措施带来的毛利率提升以及费用管控措施带来的行政开支占总收入比重的下降，是公司净利润增长的原因。
此外，2020年完成对开元物业管理的股权收购，促进了融创服务的资产价值显著上涨，较2019年末增加106.86亿元至129.5亿元。同时，由于上市募资金以及经营现金流入账，截至报告期末公司现金流充裕，较2019年末增长82.88亿元至93.79亿元。
对于上市物企而言，企业盈利水平的高低以及现金流好坏很大程度上决定了资本的青睐程度。上市后融创服务股价市值翻倍上涨，获得美银证券、申万宏源、中金、瑞信、野村等机构“买入”或“增持”评级。其中，中金给出的理由是“基于对融创服务物业管理服务毛利率进一步提高以及对社区增值服务更加乐观的增长预期。”
东北证券分析师王小勇表示，2020年融创服务利润增速远高于营收的原因是，综合毛利率较2019年末提升2.1个百分点达到27.6%，提升幅度较大，同时，公司销管费用率为11.4%，同比降低2.8个百分点，费用管理优化明显，且财务收入净额回正。
嘉和家业研报认为，在上市元年，融创服务通过翻倍的利润增长，向资本市场展现自身的高盈利增长能力，无疑能为企业未来在资本市场上的表现打下良好基础，增强潜在投资者信心。
内生外拓同步推进 收并购扩张争夺规模效应
在物业服务这一新赛道上，规模依然是竞争焦点。2020年,融创服务管理规模高速增长，在管面积为1.35亿平方米，同比增长155.1%；合约在管面积达2.64亿平方米，同比增长67.2%。若计算上母公司融创中国土地储备面积后，融创服务合约建筑面积近4亿平方米。
基于母公司原有业务资源和定位，2020年融创服务继续将一二线城市视为主战场，其超过86%的合约建筑面积，均位于核心一二线城市。同时，融创服务在浙江、江苏、四川、河南等省份的规模显著增加，合约建筑面积均超过1000万平方米。
值得一提的是，融创服务在项目外拓上取得飞跃式进展。2020年,公司第三方项目的在管面积占比达32.1%，较去年同期提升31.5个百分点，外拓显著发力。同时，公司新增面积中第三方来源占比高达58%，摘掉“母公司”依赖的标签。
不仅如此，2020年融创服务收购成都环球世纪和开元物业，拓宽了公司的业务版图，增强了公司外延并购能力，并进一步实现了公司架构的重新规划和调整。据了解，融创服务完成上述两宗并购之后，将原来的7大区域、开元、环融的组织架构调整为15大区域+医院事业部，并且架构更加聚焦城市深耕。
融创服务管理层在业绩会上表示，有关规模扩张的规划，公司在2021年和2022年会有一个均衡水平，其中一半来自于第三方，一半来自于母公司，在管面积的增加途径包括市场外拓、收并购以及合作。
融创服务行政总裁曹鸿玲介绍称，目前公司收并购跟进的总量有1亿平方米，上市公司的收并购如果有合适的机会也会考虑。但融创服务董事会主席汪孟德提及，现在中小标的收并购市场偏贵，融创服务未来的增长核心还是要靠自身能力和自身品牌，以及基础服务能力和运营能力来支撑。
嘉和家业研报指出，在亿翰智库发布的2020年中国典型房企销售业绩排行榜中，融创中国销售面积与销售金额均位于第五名。随着母公司业务的快速进阶，融创服务未来市场份额会得到较快提升。预计在未来一段时间内，融创服务通过内生+外拓的强劲增长，放大规模效应，在资本市场上取得较为重要的市场席位。
拓展物业服务外延 构建社区生活服务生态圈
虽然物管企业搭乘上了资本市场的东风，实现了规模和业绩的双增长，但不容忽视的是，物管行业已进入品质提升的关键阶段。在行业服务和商业模式同质化的情况下，物管企业如何突破边界，在基础服务之外创造更多的增值服务成为新的焦点。
2020年10月底，发改委会同财政部等13个部门印发的《近期扩内需促消费的工作方案》指出，要推动物业服务线上线下融合发展，搭建智慧物业平台。同年12月末，住房和城乡建设部等部门印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》提到，要推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要。
在国家政策的鼓励和支持下，物业企业有了更明确的业务拓展方向。在财报中，融创服务方面表示，2021年物业管理行业仍将处于高增长、高确定性、政策快好的优质赛道。公司将把继续将高质量服务作为公司核心战略，多渠这开展第三方项目的拓展。同时，继续聚焦已布局的核心城市，由点到面的探索城市服务领域。
融创服务覆盖的城市服务领域有哪些，又看好哪些新业务？据了解，随着来自第三方项目数量提升，融创物业管理项目组合愈加丰富，除传统社区物业服务外，已涵盖包括商业、写字楼、政府机关、医院、学校、产业园、高速度公路服务站、公园、电影院园、酒店等在内的多种非住宅业态。
值得一提的是，融创服务正在深入挖掘社区资源，着重建设线上线下一体化平台，构建涵盖业主生活需求+房屋资产服务+社区空间运营的多元服务业务体系，具体为业主提供包括快递到家、家政保洁、到家维修、二手租售、美居软装、文化旅游等在内的服务内容。
此外，融创服务还在加快打造智慧园区和智慧物业服务系统，即通过品质控制、数据采集和分析、物流优化等专业能力，实现车行、人行、安防、设备设施四大业务场景规范化、统一化，最终形成开放高效的数智化物业服务共享平台，实现多方共建社区优质服务。
一系列的探索并不是徒劳，融创服务收获了行业和业主的认可。在第三方机构的评测中，融创服务位列中物研协发布的物业服务企业品牌价值TOP5，以及易居克而瑞中国地产数字力TOP5物企。2020年，根据独立专业咨询机构赛惟咨询的报告，融创服务客户满意度高达90分位，远高于行业平均73分位。
融创服务管理层在业绩会上称，下一步公司在线上+线下一体化能力建设方面将高度投入，一是建设智慧园区和智慧服务系统，二是生活服务场景线上化，三是提升内部数字化运营能力。基于上述策略的落实，预计2021年公司利润水平翻倍，到2023年增长区间仍将在30%-50%之间。
东方证券研报指出，到2030年，基础物管物业市场规模达1.7万亿元，行业总规模将超过2.5万亿元，增值服务将成为企业估值的重要锚点。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，2020年融创分拆旗下物业板块“融创服务”独立上市，抓住了物业高估值的轮动周期，融创服务稳定提高面积管理规模，并持续丰富服务内容和质量、提升客户粘性，可在资本市场得到更多的关注。
