原标题：北京首个“双集中”土拍落槌之后：八折豪宅首现，房企利润被压缩，新房质量存隐忧
每经记者 王佳飞 陈梦妤每经编辑 魏文艺
在5月中旬举行的北京首批“双集中”供地竞拍中，29宗成交地块中有10宗因触及价格上限而进入高标准竞价环节。5月24~25日，这10宗地块陆续接受房企投标。
按照计划，这10宗地块在投标后，还需要通过评标流程才能产生最终的买家。不过让人意外的是，朝阳区王四营乡1304-L01地块却在5月24当天被宣布由华润、保利、金地联合体获得，原因是没有企业参与方案投报。
值得一提的是，北京首批集中供地竞拍吸引了超200家房企参与，29宗地块成交总金额达1109.71亿元，堪称北京土拍史上之最。而这场涉及总规划建筑面积达335.72万平方米的土拍，在竞拍过程中也产生了不少悬念、意外和未知，这些或许都将影响到今后购房人的决策。
比如本次集中土拍结束后，便有部分成交地块周边的在售楼盘项目出现涨价现象。而不少购房者也把本次成交地块的楼面价和周边在售楼盘进行比较，并作为接下来买房的重要参考。为此，《每日经济新闻》记者近日来到本次土拍部分重点成交地块的所在板块现场进行调查采访，以期进一步了解本次北京千亿土拍对市场到底产生了哪些影响。
八折豪宅首现：100平方米少花300多万元
北京此次集中供地占据今年供地总量的三分之一，无论是土地宗数、覆盖区域、限制条件、竞拍程序，还是参与房企数量，均打破以往土拍纪录。
部分热点地块的成交战绩一出，一些相邻或不相邻的在售楼盘对手便“偷着乐”，甚至有在售楼盘项目的品牌营销线全员加班加点炮制新海报和推广文案。
如亦庄橡树湾项目，早已赤裸裸地在自己的公众号宣布“首轮涨价已完成”，目前均价4.2万元/平方米，早买早赚。并表示“逢土拍、必涨价”！而去年10月开盘，该项目均价还在3.6万元/平方米左右，如今对自己的定位是“性价比王炸红盘”。
橡树湾或许只是这场集中土拍旁观者中的窃喜者，更多当局者却在诸如海淀树村地块的迷雾里焦虑不已。
5月10日下午5时30分许，北京六里桥土地交易大厅，包括不少区域老总在内的数百位开发商人士和计数计到手抽筋的媒体同行，共同见证了本年度北京最值得打新的“神盘”项目——海淀树村B-1南、北地块未来新房最高定价11.2万元/平方米，因为现场竞报政府持有份额触及20%上限，相当于眼睁睁地被打了八折，也即未来新房最高定价变为8.96万元/平方米。
一二手房价格倒挂、楼盘打新，这样神奇的现象之前在深圳楼市很常见，但在北京，真的不多见。
以购买一套100平方米房子为例，总价原本应该是1120万元，但现在只需要896万元就可以买，购房者等于省了224万元。
而去年7月协议转让的相邻海淀树村5号南地块，正是今年初才开放售楼处的圆明·天颂项目，预计售价12万元+/平方米。照此计算，两个项目每平方米差价达3.04万元+，一套100平方米房子的差价就是304万元+。
前几天，《每日经济新闻》记者实地探访发现，圆明·天颂项目堂堂豪宅标准的项目售楼处，却十分低调地隐藏在上地硅谷亮城的写字楼群里。如果不是久闻圆明·天颂大名，实在无法将眼前的小门脸底商和单价12万元+的豪宅联系在一起。
“您是全款，还是贷款？”一如北京市场很多在售豪宅的傲气，圆明·天颂售楼处小姐姐也循例问了记者这么一句。
距离售楼处约1公里，便是海淀树村B-1南、北地块。很多人知道树村，或是因为20年前一部名为《北京乐与路》的电影，也或是因为2019年那档名为《乐队的夏天》综艺节目。这个距离我国第一所现代音乐学校北京迷笛音乐学校最近的村子曾经是一众摇滚青年的朝圣之地，残破的平房和遍地违建承载了这些志趣相投人群的梦想。当时，中关村还只是电子产品的配件集散地，上地信息产业园、互联网后厂村远未成型。
2016年8月18日，树村棚改正式启动，至2019年4月19日收尾，正值《乐队的夏天》节目播出之际，而树村也成为房企必争之地。
痛仰乐队当年离开的时候一定不会想到，树村会一举翻身，并可能诞生具有全国创新意义的高端住宅产品——共有产权豪宅。
从记者实探的情况看，树村地块现有围档、围墙，甚至还有未拆除完毕的砖墙，内部土地部分表面覆盖了绿网。虽是棚改地块，但已不涉及补偿，暂现状保留。地块紧邻北五环，周边建筑密度不高，附近有河流和公园，离圆明园、北京体育大学、清华大学都不远。最重要的是，树村地块北侧便是云集了百度、小米、新浪、华为等互联网科技企业的上地信息产业基地/中关村软件园。
产业是成熟的产业，客群是优质的客群。前些年房价上行期的红利，在片区内积累起了换房客群的信心，这或许也是圆明·天颂此前争夺全款客户的底气。
目前树村地块周边在售的二手房，从第三方平台看，均价多在10万~12万元/平方米。其中，大名鼎鼎的上地西里和上地东里，坐拥优质学区，尽管建成于上世纪90年代，但价格依然多在11万~12万元/平方米。
除一二手房价格倒挂的天时地利之外，再看看15公里开外的同级别定位项目颐和金茂府，首次开盘当日即销售50亿元。可以预见，竞得树村地块的开发商，就相当于已经锁定了接下来数年的流量。所以当初树村地块甫一放出挂牌消息，就吸引了北京几乎所有实力房企的关注和追踪，有媒体当时评论“（树村地块）可能是今年出让的先天条件最好的地块，没有之一”。
坊间流传的说法是，圆明·天颂初入市，一些富豪们便嚷着要退掉刚买的金茂府、融创壹号院。而如今，这群人又对即将到来的树村地块项目跃跃欲试，因为树村2宗地块的数据实在是过于激动人心，想象一下跟前段时间的深圳土豪们一样打新暴富也未尝不可。
而在打新这件事情上，最近的前车当属2017年那波“地王”上出品的限竞房，一些出现价格倒挂的大热项目尽管盛传过摇号、捆绑销售等消息，但最后到底什么情况、好房源到底卖给了谁，似乎都悄无声息。
树村地块这一波热度起于2020年10月，北京市规划和自然资源委员会发布树村2宗棚户区改造用地预申请地块，并于同年11月18日正式挂牌，定于12月8日正式出让。12月10日又宣布延期至2021年1月20日挂牌出让。
2020年12月31日，试点“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”挂牌方式，引发共有产权豪宅大讨论。
2021年1月11日，树村地块出让第二次延期至2021年2月9日成交；1月26日，该地块暂停成交，具体交易恢复时间另行通知；2月，“双集中”供地新规实施，树村地块的成交时间再被推迟。
直至今年5月10日迎来包括海开、中海、招商+城建、中铁、绿城、金茂、万科、融创、懋源等在内的开发商悉数竞拍，树村地块才算初露真容。其中，参与竞拍的海开正是圆明·天颂项目的开发商。
大戏即将终局，树村地块会画上谁的名字已经不那么重要，因为接下来几年的市场关注点只有一个——产品。
类似于树村地块的操作模式，在此次北京集中供地中共计有6宗地块，广泛分布于海淀、朝阳、城市副中心等区域。《每日经济新闻》记者统计发现，其中将有8.53万平方米的产权归政府持有，这也是此次集中供地的另一个趋势，房地产市场形态逐渐多样化。
按规定，购买此类房源的购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让所购房屋产权份额。购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额，同时政府持有商品住宅产权份额一并转让，政府只按该类住房首次上市时的销售价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款。
集中供地之下：房企拿地抱团取暖成趋势
“此次29宗宅地整体成交平均溢价率为6.4%，处于相对低位。”中指研究院表示，单纯从价格上看，此次集中供地的溢价率并不高。
“总体上看，这次的土拍已经是很温和的了。”
在北京首批集供地竞拍现场，某头部房企相关负责人刘强告诉《每日经济新闻》记者：“本次土拍总体上来看还算理性，只是因为地块本身设定的溢价率红线较低，所以显得有些高而已。”
相比之前的分散式供地，今年22城实施的“双集中”供地新规，对于房企而言无疑是新的挑战。比如新规之下如何根据自身的特点布局城市？如何充分调配资金来应对各城的集中土拍？面对各城集中推出的数十宗地块如何进行取舍？
“我们公司的拿地策略其实是既定的，要针对重点区域和重点城市倾斜拿地，北京作为一线城市，无论如何都是我们这个级别房企应当重视的区域。”
在此次北京土拍中表现亮眼的另一头部房企相关负责人杨帆向记者谈及自己公司的拿地策略时表示，“我们对高增长的一二线城市的持续投入是既定的，相信很多房企也是这样。”
不过在具体操作上，杨帆表示：“集中供地对企业的改变还是很大的。之前可能是区域化的单独作战，集中供地实施后，公司的各个区域各个部门都需要全力配合，整合内部所有的资源来应对每一场拍地。”
“因为我们内部对于风险有所管控，也就是我们自己设定有财务杠杆的上限，所以如果哪个区域在业绩上表现得更为优秀些，公司便会有更多的资源向该区域倾斜。”
对于包括北京在内的多城首批集中土拍中出现的房企联合拿地现象，杨帆表示：“联合拿地已经成为一种惯常操作方法，这次北京拿地我们内部就成为‘我和我的朋友们’。”
另一位区域房企的负责人李慕也表达了相同看法：“我们这种级别的区域性房企和头部房企竞争，压力其实很大，因为每年只有三次拿地的机会，夸张一点说，如果第一次没有抢到地，那么下半年就会出现无米下炊的可能。所以我们就会和其他房企联合，用我们深耕区域的能力来吸引合作伙伴，多投几块地来增加可能性。”
站在房企的角度看，联合拿地的好处自是不必多言，既能分担操作风险，又可以增加拿地概率，还能使自己企业的名号能够频频出现在公众视野。
“我们这次在北京拿了多宗地块，不过我们独立拿到的地块仅有一宗，剩下的都是联合体拿地，我们仅仅是出资方，并不操盘，只能说我们的小伙伴太给力了。”
李慕表示，集中供地实际上是拉长了项目的操作流程。拿地之前，联合体各方对于份额、授权等都会有协议，如果超越了协议几方可能会继续谈判，退出或是引入新的投资方都是有可能的事情，北京很多地块目前已经存在这种情况。
另一个在此次集中供地中仅联合拿了一宗地块的中型房企则明显存在着试水的心态，其营销负责人段彻告诉记者：“和头部房企同台竞技，我们的资金和人力能力都不足，只能选择集中押宝稍微偏僻一些、别人看不上的地块来投。如果拿下了对操盘能力也是很大考验。这也是我们这种级别的企业独特的生存能力，当然拿不下地块也无所谓。”
还有的房企根本没有选择报名。刘芳是一位百强房企的相关负责人，他告诉记者：“这次集中供地我们就没有选择报名，因为是竞争太激烈了，以我们的体量来说根本没有必要参与其中。国内还有很多没有集中供地的城市，有的我们也已布局了很久，我们更愿意稳扎稳打。”
从目前已经完成首批集中供地出让的十余个城市的情况看，不少城市成交地块的溢价率高企，叠加限价等相关政策，使得房企的利润空间不断受到挤压。
“溢价率定得这么低，售价上限规定得这么死，北京此次土拍把‘房住不炒’的基调体现得很明显了。”刘强表示，“归根到底房企还是赚钱的，只不过利润比较微薄而已。另外，北京市场是具有一定象征性意义，所以很多企业虽然不怎么赚钱也要拼命拿地。”
一家千亿房企的营销负责人邓群告诉《每日经济新闻》记者，针对集中供地，他所在企业的做法是，将所有集中供地城市推出的地块分成A、B、C、D四类，A类就是必抢地块，所以对A类地块就分析得特别细。然后从资金保障和拿地策略上，都要力保志在必得。等目标地块拿到了，公司也已经提前把目标地块的相关规划和产品设计都做完了。所以在拿到地的五六个月后，就能推出产品预售。
据邓群介绍，自己所在企业本次并没有在北京拿地，因为北京市场并非他们布局的重点。自己所在企业多年来一直深耕华东区域，因此虽然杭州市场的利润率不高，但也必须要去拿地，就是因为公司要在杭州保持住一定的市场优势，只有保持一定的规模，对公司的长远发展才会有好处。
限价下有隐忧：利润空间压缩咋保证质量？
据统计，此次北京集中成交的29宗地块线上累计竞价212次，平均每宗地块线上竞价7次；现场25宗地块累计竞拍803次，平均每宗地块竞拍32次。整体来看，29宗地块中,22宗地触及地价上限，占比达76%。
事实上，在如此激烈的争夺下，根据此次竞拍规则，很多地块能够为企业带来的收益是能够直接计算的。
以丰台区长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块为例，该地块的最高限价为6.8万元/平方米，建筑控制规模不大于171120.713平方米。 如果刨去公共租赁住房和要求配建的养老和社区文化设施等，还剩余130823.131平方米可以建设供出售的商品房，以最高限价计，首开和卓越联合体共可以收回约89亿元。
加之政府回收的8000元/平方米的公共租赁住房，也可提供2.6亿元的回款。两项相加，减去地价62亿元，也就是说首开和卓越联合体需要在29.6亿元中寻求建安成本、银行利息、企业税金等成本，之后才能是企业利润。
如果按照业内“楼面价占售价2/3则可持平”的说法来看，该地块4.5万元/平方米的楼面价相较于6.8万元/平方米的售价可以说是刚刚持平。如果算上公共租赁住房的情况，对开发商而言可以说是捉襟见肘。
另一个真相是，即使已经看上去很低的土地出让金，其实已经是起拍价上调后的结果了。
距离该地块不远处，是曾在2019年12月成功出让的丰台长辛店镇辛庄村A-46地块，当时被首开和保利联合体以26亿元的底价获得，楼面价为31666元/平方米。仅仅过了一年多，和其相近的地块楼面价便上涨至4.5万/平方米，而且还没有考虑配建公租房的情况。
通过比较可知，该区域的土地价格的确是上涨了，但另一方面，房企的利润也被进一步被限制了。
企业自然是以营利为目的，面对如此情景，压缩成本似乎也成为必然选择。
就如同曾经的限竞房，价格的限制令房企们的利润腾挪空间缩小，因而质量问题便随之出现。《每日经济新闻》此前曾经报道过北京不少关于限竞房的质量事件，如瀛海府、悦风华等项目，诸如建筑简配、配套缩水、材料劣质等问题层出不穷。
一位购房者曾经向《每日经济新闻》记者这样表示对房屋质量问题的担忧：“我买房子最看重的是品牌口碑，我真的不想因为质量问题上大街维权。”
中原地产首席市场分析师张大伟在分析限竞房质量问题时曾表示，企业无利可图，给限竞房项目留下不小的质量隐患。在房价上涨阶段，购房者买得越早赚得可能越多，即使出现质量瑕疵也不会十分计较。但现在不同了，限竞房价格并没有上涨，反而下跌了，这时如果房屋再出现质量问题，会引发购房者反弹，小问题也会变成大矛盾。
为此，2019年北京市住建委“为着力解决当前我市住宅工程中群众反映的突出质量问题”，进而“严厉打击各类违法违规行为，全面提升住宅工程质量和建设品质，切实维护人民群众生命和财产安全，市住房城乡建设委决定开展为期一年的住宅工程质量提升专项行动”。
质量问题还可能引发连锁反应。一些楼盘的先期项目因为质量问题而引发业主的维权行为，随后又因为滞销降价进一步引发老业主的不满，质量问题和被降价的心理作用叠加，使得业主的维权行为频发。
目前来看，本次北京集中供应的不少地块的情况，和限竞房太相像了。
（应受访者要求，文中杨帆、李慕、段彻、刘芳、邓群均为化名）
记者手记
适应新规则 才能笑到最后
“双集中”供地新规的落地实施，让土地市场风向突变。
尽管头部房企表面上呼喊“这是属于我们的时代”，但私下依然对“利润只有1%~2%”无比担忧。在各城的首批集中土拍场上，房企们仍然对“万一晚了一秒钟举牌而痛失一块地”胆战心惊。
毕竟，土地市场的游戏规则变了，房企在22个重点城市一年只有三次拿地机会，且对资金的要求进一步提高。这也导致了各城市的首轮土拍显得异常火爆：上百个马甲参战、动辄数百轮举牌、高溢价率地块频出……
但不能忽略的是，集中供地新规之下，各城的供地规则也存在差异，不同梯级房企拿地的策略亦随之发生改变。
以北京为例，在本批次集中土拍中，各种溢价空间限定、土地价格上限规定、竞政府共有自持等“规则”，使得开发商的利润空间进一步被压缩。
在此背景下，有着央企国企背景的房企和头部房企，在集中供地大战中充分展示了财大气粗的实力；不少中型房企则组成联合体，“抱团”拿地；小房企同样没有放弃，伺机捡漏获取小地块或远郊地块。
毕竟，有了“面粉”，才能生产“面包”。但只有熟悉并迅速适应新规则的企业，才可能笑到最后。
