原标题：南财快评：如何看待各领域REITs的股性与债性？
5月31日，首批9只公募REITs发行火爆。据媒体报道，首批9只公募REITs公众投资者募集规模全部超过募集上限。基础设施公募REITs具有盘活存量资产的巨大作用。从当前国内公募REITs的试点项目来看，主要投向了高速公路，仓储物流等民生基础项目，覆盖了国内主要重点城市，原始权益人包括央企，地方国企等多种类型。
首批公募REITs覆盖了基础设施的四大领域：收费公路、产业园区、垃圾污水处理、仓储物流，按经营类型可分为特许经营权项目和产权类项目。收费公路和垃圾污水处理属于特许经营权类项目，仓储物流和产业园区属于产权类项目。
REITs具有股性+债性的收益特征，特许经营权基础设施REITs更偏债性，我们需同时关注其确定因素与不确定因素。对于高速公路REITs、 垃圾污水处理REITs，其收入来源主要是车辆通行费用、固定的污水处理费及垃圾处理费，未来现金流相对比较稳定固定。由于此类REITs的未来现金流整体可估，因此REITs的债性更强，体现出来其预期分派收益率较高。然而我们对于此类项目，也要关注其不确定因素，例如未来补贴收入、改建计划等等，此类不确定因素是我们区分特许经营权项目的一个重点，以此出发来分析特许经营项目未来现金流的稳定性的差异。
产权类基础设施REITs更偏股性，未来的增长性将是综合实力的体现。据海外成功REITs的经验来看，较为成功的REITs的增值能力主要还是靠其本身的运营能力，不断提高底层资产的质量和价值，同时收购优质的同类型底层资产，从而实现租金水平的见长以及稳定的出租率。因此在评估此类产品时，除了4%左右的预期分派收益率，更重要的在于其内生性增长和外延性增长。内生性增长包括已签约的租金增长率，租约更新与市场可比租金，增值服务，物业改造提升，品质及经营面积。外延增长性包括发起人的资产储备和扩募计划，扩募的资本市场环境及可行性等。除此之外，我们也需要关注底层资产所在的地域，租户类型。总体而言，此类产品股性更强，其增长能力是一个综合实力的体现，因而在市场中的表现更加考验基金管理人、运营商的管理能力，预计在未来通过市场的考验，各基金收益表现会出现比较大的差异。
公募REITs的流动性兼具公募基金、基础设施项目以及股票市场的特点。公募基金是当前基础设施公募REITs的载体，因此在交易方面沿用了交易所对上市基金的管理体系。与股票相比，由于REITs的现金流同样会受到经济周期、具体运营情况等影响，做市制度尚未完善，我们预计REITs的流动性会略低于股票市场。从海外REITs市场的流动性来看，REITs市场越成熟，流动性表现越好。对比美国、中国香港和新加坡三地上市REITs的换手率，在美上市的基础设施REITs过去一年的加权日均换手率为0.518%，高于在香港REITs的日均换手率（0.262%）和新加坡REITs的日均换手率（0.241%）。
可以看到，在过去数十年的高速发展过程中，国内累积了数量庞大的优质基础设施资产，这些资产主要由各级政府和相关国企央企支出投入，也使得相关主体负债率偏高。基础设施公募REITs的发行试点，可以使得上述主体成为原始权益人发行相关项目，降低自身负债率盘活存量资金，又可以将取得的资金投入到新的基础设施建设中，加快资金周转提高资金使用效率同时进一步加速基础设施现代化进程。对于投资者而言也可以取得上述优质资产的高分红稳健收益。这样通过存量资产的腾挪活用，吸引更多主体参与基础设施建设，从而创造了更大的价值。
（作者系中信证券研究所副所长、首席FICC分析师）
（作者：明明 编辑：陆跃玲）
