原标题：无界房探 | 绿地中心：潜力股还是泡沫？后海“超级大城”至今尚在襁褓
从机构数据上看，如今青岛的公寓市场着实令人难以乐观起来。
据卓易数据，近五年内，青岛公寓大多数时间都处于供大于求的状态；而价格方面，自2018年下半年开始，更是几乎持续呈现下跌的态势。2021年上半年，青岛公寓成交均价约为12915元/平，与2018年下半年时相比下跌了约13.4%。
图片来源：卓易数据这样的市场环境对公寓开发商而言尤其不友好。因为买方市场就意味着高度的卖方压力，今天的青岛公寓项目因此不得不陷入激烈却旷日持久的鏖战，青岛各大公寓项目正在面临一场空前严峻的实力考验——
买方市场如逆水行舟，开发商不进则退。在青岛当下的公寓市场环境里，只要实力上稍有短板就可能直接被市场淘汰、大浪淘沙。
于是近日，界面山东根据近期了解到的青岛公寓产品的推盘计划，选择了位于青岛市市北区瑞海北路177号的青岛绿地中心项目进行了实地探访。作为青岛主城当下较有代表性的大型公寓项目之一，绿地中心的产品力究竟几何？
“后海”旧城里
超高层公寓的人气之困
绿地中心又名绿地海外滩，项目位于市北区瑞海北路177号。项目总占地面积54998㎡，总建筑面积398705.9㎡。属于该片区欢乐滨海城大规划的一部分，位于B区B-4-04地块。
该项目主要规划2栋100米塔楼和2栋200米（规划建设高度）塔楼。从项目公开的效果图上可以看到，四栋楼宇以低、高、高、低呈轴对称扇形排列。
界面山东到达项目现场时发现，项目售楼处目前尚未完工，并没有对外开放。
尚在建设中的售楼处 图片来源：界面山东绿地中心的所在地属于近年来全新规划的滨海新区范围内。地理上它临近市北区西部沿海一线，这片海域也被青岛本地人常称为是“后海”。
于很多老青岛人而言，这片“后海”虽然是个拥有上百年历史的老城区，但一直以来生活和出行等都不甚便利、环境相对闭塞，这也导致了这个片区这么多年来没有什么人气。
即使是2015年之后，这里因为“滨海新区”的全新身份，逐步拥有了包括欢乐滨海城等在内的许多大型规划，但是数年建设至今，目前来看似乎还是成效甚微。界面山东在实地走访中，还是仍能在这里感到明显的荒凉感：
站在马路西侧的工地现场旁边，可以看到大片的面积在工地挡板的合围之下，看不到内部的具体情况；马路东侧仅有一排数量不多、装修不佳的小商铺，除了一家小超市可以购买日常所需之外，其余大多为五金店和小餐馆。
挡板合围中的工地 图片来源：界面山东
周边的几家小店 图片来源：界面山东项目东北侧的保利香槟国际虽然已经交付多年，但从小区外部来看也无甚人气，而且这里除了保利香槟国际和南侧刚交付的城投悦动湾之外，周边也没有特别成熟的小区。
偏僻。这一点对于一个公寓产品而言，几乎是致命的。
造成这一现象，的确不乏天然的地理因素与不可抗的历史原因。绿地中心所在的位置，是一条“东北-西南”走向的条状地带，这里数十年来都没有城市主干道穿越，没有建设大型商业综合体；而且根据青岛地铁网线路规划，短期内这片区域也没有地铁通车的可能，唯一计划中途径的地铁M5号线目前尚未动工。
亟待提升的交通配套
诚然，绿地中心所在的滨海新区片区，其关于“欢乐滨海城”的规划是非常完整而宏大的：包括绿地中心在内的整个欢乐滨海城，涵盖了从商业、办公、娱乐、教育、医疗等多种功能。
其中商业方面，同样由绿地开发的优尼小镇已经开业，同时规划中还有一座13.6万㎡的奥特莱斯待建。
但从界面山东实地考察情况来看，这里生活方面的配套目前仍有较明显的缺失。这个名为“欢乐滨海城”的巨型规划，在很多维度上都只是刚刚萌芽而已；即使抛去建设过程中可能出现的定位改变、规划变更等诸多变数，这个宏伟蓝图的落地也仍需要极长的一段时间。
配套的迟滞就必然会影响到置业者们的决策。
目前欢乐滨海城最主要的利好消息是教育，例如已经正式投入使用的九年一贯制欢乐滨海城学校。但对于公寓的主要购买群体——投资客而言，教育配套的增设又显得有些可有可无。
绿地没有完全寄希望于大环境。可以看到，绿地中心项目自身正在通过实际行动改善这一困局。据项目公开信息，五星级酒店绿地铂骊精选已经签约入驻绿地中心，同时项目“未来还将引入携程旗下新锐高端酒店品牌丽呈”。
但值得注意的是，其实比起商业等生活配套的缺失，这里交通的不便才是绿地中心当下面临的一个主要痛点。
项目西侧的瑞江路已经建成通车许多年，这也是未来绿地中心的住户们出行几乎必经的主要道路。界面山东在现场看到，目前该道路车流量不大，双向四车道的确能充分满足当下的车流通行，车流十分通畅。
瑞江路实拍 图片来源：界面山东但问题在于与瑞江路北向相连的环湾路。瑞江路与环湾路所构成的一整条线路，基本上构成了绿地中心与外界交通的必由之路。但在界面山东驱车前往绿地中心的路途中发现，虽然车辆已经避开了上班高峰期，但环湾路的拥堵仍然严重。
工作日下午4：30，百度地图环湾路显示拥堵 图片来源：百度地图而公交方面，界面山东在项目旁的公交站牌看到，这里目前仅有16路和临1号两条公交线路经过，一条通往老四方城区，一条通往青岛北站，并未经过青岛新都心、香港中路或李村等几个主要的CBD和商圈。
项目旁公交站实拍 图片来源：界面山东这两条公交线路，对于这个周边暂无地铁通车、且干线拥堵的公寓项目而言，可以说几乎是杯水车薪。
“新地标”与它未知的未来
地段上的短板正在绿地中心的价格制定上体现。根据网上公示消息，绿地中心公寓目前均价约为14000元/平，这个价格对于一个青岛主城公寓来讲属实不高，而这个定价可能与它择址上的短板有很大关系。
通过朋友圈等一些社交渠道，我们也能看到绿地中心一直在不遗余力地进行着项目宣传，但成效究竟如何，我们不得而知。
其实从绿地中心所在的欢乐滨海城整个规划中，我们可以看到很清晰绿地中心未来主要的居住人群的画像，即在欢乐滨海城办公区上班的大量白领一族。
这意味着未来欢乐滨海城规模成形后，这里未来的出租率应该是有保障的。
而如果欢乐滨海城内部此前规划的住宅、办公、商业、医疗、娱乐等一系列功能配套都能够快速落地的话，租客们“出城”的需求就会降低很多，交通不便等不利因素所带来的因素就能够有效缓解，影响当下购房者来自置业的主要阻力也会减轻。
如此看来，欢乐滨海城的崛起与否，可能就会成为绿地中心的“决胜局”。
但就像绿地中心当下还未搭建完工的售楼处一样，绿地中心的“未来”，依托着尚处发展初期的欢乐滨海城，目前也只有一个大概的“骨架”——剩下的地方都是“想象空间”。
而最终这个“骨架”中能填充上多少“血肉”，最终这个“旨在构建‘商产居办’于一体的超集综合体”“打造青岛环湾第一地标”的项目是否真的能实现它的美好愿景？仍需要时间来为我们解答。
