昆明商业中心加速洗牌，谁在崛起？谁将掉队？

原标题：昆明商业中心加速洗牌，谁在崛起？谁将掉队？

近日，云南喜玛特因资金链断裂关闭现有15家超市门店及子公司的消息，引发网友强烈关注，不少网友对于超市倒闭万分不解。

细品后发现，这些商超倒闭的背后，除了疫情的影响、电商的冲击以及自身经营不善之外，其所处商业中心的人气不足或成为压倒骆驼的最后一根稻草。

事实上，在昆明，类似这种人气欠佳的商业中心普遍存在。这些商场的境遇，不禁让人反思：昆明真的需要这么多商业中心吗？在竞争白热化的当下，商业中心如何才能落地生根枝繁叶茂？

一面过剩，一面短缺，昆明商业中心分布有点尴尬

近年来昆明商业中心整体发展较快，区域分布上也不再局限于传统的市中心，而是逐步扩散到了城市的东南西北，呈现多点开花之势。

昆明预计年内开业的商业中心，界面楼市昆明统计

粗略统计，目前主城区内已开业及预计年内开业的2万方以上大型商业中心已达62个，总体量约878万方。

按照昆明市第七次人口普查主城五区约534万常住人口计算，昆明仅商业中心人均面积就达1.6 ㎡/人，远高于0.8-1.2㎡/人的国际人均商业面积标准。

不止于此，SKP、旭辉广场、恒大广场等全国知名商业中心也已落地昆明，建成开业后，昆明商业体量将进一步增加。

不过昆明商业中心虽多，但细分到各个片区，却存在着明显分布不均的情况，有的区域供应过剩，有的区域又供应不足。

呈贡春融街片区，彩云南路沿线5大商业中心齐聚

以呈贡春融街片区为例，仅彩云南路沿线2公里范围内，就分布有呈贡新城吾悦广场、置信银河广场、实力花千坊、七彩云南第壹城、呈贡万达广场5个已开业的大型商业中心，总体量达75.5万方。

此外，片区内还有孔雀镇、涌鑫哈佛中心等多个在建或规划中的商业中心，体量庞大。结合区域目前人口数据，可以看出呈贡新城商业已然过剩。不过，随着城市的发展及人口的增加，如此大体量的商业中心规划是具有前瞻性的意义，还是依然还会过剩，还有待时间的考证。

西北新城已开业及年内即将开业的商业中心

无独有偶，西北新城大型商业中心规划也不少。目前，五华区新城吾悦广场、首创奥特莱斯、中铁云时代广场“耍街”均已开业，宜家昆明商场也将于今年秋季开业。年内，区域商业中心开业总体量将达43万方。

按照西北新城20万规划人口来算，目前区域仅人均大型商业中心面积就已达2.15㎡/人。未来，随着规划中的爱琴海购物公园、蓝光耍都等陆续开业，片区人均商业面积还将进一步增大。

不可置否，类似春融街片区、西北新城等区域，确实已站在了昆明大型商业中心规划“食物链”的顶端。整体已于一个供大于求的状态，各大商业中心间的竞争加剧。

与之形成鲜明对比的是，昆明部分区域至今仍无大型商业中心，片区居民依旧面临着消费需求无处就近释放的尴尬，购物、看电影等高端需求还得往市中心等繁华地段跑是常态。

譬如北部山水新城，自2009年开建至今，云南城投、华润、中建、万科、首创、碧桂园、雅居乐等众多房企争相进驻，开发了十余个楼盘。其中，融城·昆明湖、中建·龙熙壹号等多个项目均规划有大体量商业，但目前仅有部分底商和零售商业已开业，大型商业中心依旧处于“空白”状态。

昆明东市区内的东白沙河片区、方旺片区等，同样也面临着大型商业中心匮乏的问题。不过区域内规划有一个约25万方的白沙河商业中心，且方旺片区内的保利城项目也规划有32万方的商业，开业后可有效缓解东市区大型商业匮乏的窘态。

一面是过剩，一面是短缺，昆明商业格局已陷入尴尬境地。不过这也从侧面说明了，昆明商业中心量化的同时，也应该注意各区间的配比，实现均衡发展。

同质化加速洗牌，昆明商业中心面临优胜劣汰

除了分布不均外，产品同质化也是昆明商业中心的一大“痛点”。

纵观庞大的开业数量背后，昆明不少商业中心基本上在以一种相同的模式快速复制粘贴，无论是内部空间布局，还是定位、功能、业态组合和引进品牌都“处处雷同”，竞争激烈，加速进入“洗牌”期。

在这场优胜劣汰的战争中，不少商业中心节节败退，陷入困境。

如2016 年开业的大都摩天购物中心，开业时至今部分商铺仍未完成招租，且2019年起，就因经营不善，中断了向商铺业主支付返租租金。

与其类似的还有位于呈贡的置信银河广场，有媒体报道，该项目自2017年开业至今，招商不力，十铺九空，返租迟迟未兑现。

这些项目虽然开业时都是热闹非凡，但由于周边竞品太多，业态同质化严重，后期经营乏力，疲态渐显。

可圈可点的是，即便市场竞争空前激烈，昆明仍有不少高品质的商业中心，运营模式日趋成熟，业绩蒸蒸日上，从开业至今便一直保持着超高人气。

如昆明恒隆广场，今年上半年商场租金达1.27亿元，同比去年增长72%，在全国恒隆系10间商场涨幅中排名第一，商场租出率也由最初的84%提升至95%，基本是“满铺”状态。

坦白来讲，昆明商业中心总量看似饱和，但真正称得上成功的却屈指可数，余下的绝大多数都是陪跑者或处于不温不火的状态。

复制粘贴不再可行，昆明商业中心路在何方？

生活方式与消费趋势的提档升级，以及竞争的白热化，正在重写昆明商业中心发展格局。

对于新老商业中心来说，该如何适应市场，抢占新赛道，以立于不败之地？从顾客、业态及商场三个维度着手，或可找到突破口。

首先，商业中心以顾客体验为驱动，要想成功，就必须要能够准确捕获顾客的需求，并与其形成情感链接。

其次，新老商业中心想要保持长红，需在长期可持续的经营发展中，紧跟时代步伐，及时更新业态以适应消费者多元化新需求，以自身特色进行差异化打法，营造良好品牌口碑效应，才能拥有更强劲的驱动力。

最后，商业中心内的建筑体往往也有着连接消费者情感的作用，商场内的硬件设施要适时调改升级，以系统化思维对建筑空间再赋能，使其适应新的商业需求。

也就是说，商业体量过剩，人口又既定的情况下，商业中心比拼的是思路和质量，“跟上潮流”才有出路。

写在最后：

准确来说，昆明并不是商业中心过剩，而是千篇一律的商业中心太多了。

昆明作为一个有着特色鲜明文化根脉的城市，各大商业中心或可通过加大探索本土文化特色， 将传统文化符号“时尚化”表达，破解同质化难题，吸引更多“善变”难以捉摸的消费者。