今天市场接近历史高点，许多股票看起来很贵。工业房地产投资信托Prologis(纽约证券交易所代码：PLD)就是这种情况。事实上，仓库业主似乎经常以溢价交易。然而，在市场抛售期间，即使是大公司的股票也往往会动摇，这就是为什么这个 REIT 应该在下一次市场崩盘的观察名单上。这是为什么。
在甜蜜点
房地产行业有句话很好地概括了这项业务：位置，位置，位置。Prologis 就是这方面的活生生的体现。它拥有仓库，这些仓库本身就是相当乏味的资产。然而，它专注于主要交通枢纽，如加利福尼亚和纽约市地区。这使得其资产成为在全球范围内运输产品的供应链中的重要齿轮。
与此同时，世界并没有夸大其词。Prologis 的投资组合不是由国内驱动的，其资产分布在北美、南美、欧洲和亚洲的主要交通枢纽。公平地说，北美的 3,300 处左右的房产构成了其投资组合的重要组成部分，但该地区以外的近 400 处房产(位于几乎相等的土地空间上)，有足够的多样化和增长空间。
当当前局势时，非必要的企业被关闭，人们被要求与社会保持距离。许多人通过互联网购买他们需要和想要的商品和服务。这加速了朝着更加数字化世界的长期趋势。值得注意的是，它迫使一些可能对在线购买犹豫不决的人进行试用。全面的产品类别看到了材料在线需求的增长，增加了对 Prologis 拥有的物业类型的需求。
但这不是一次性事件。是的，一些需求被提前拉动，但长期趋势仍然是更多的零售业需要在线处理。人类是群居动物，所以实体零售并没有消亡。然而，人们购物方式的转变是非常真实的，Prologis 有能力成为零售商和其他希望与时俱进的供应商的重要合作伙伴。
从头开始
然而，需求的增长只是 Prologis 增长故事的一部分。该房地产投资信托基金拥有的资产建设的悠久历史。更确切地说，在过去的 20 年里，Prologis 在新建筑上投资了 365 亿美元。而且，估计这笔支出实现了21%的内部收益率!这是一个相当惊人的回报，有助于解释为什么投资者为 REIT 提供如此高的溢价。
事实上，今天的股票收益率约为 2%。虽然这高于标准普尔 500指数基金的1.3% 的吝啬率，但低于使用先锋房地产指数 ETF作为代理的平均 REIT的 2.3%股息收益率。Prologis 2% 的收益率也恰好接近其历史最低水平。鉴于近年来随着投资者越来越欣赏其定位良好的商业模式，股价大幅上涨，这是有道理的。
在 2020 年大流行导致的经济衰退期间，该股下跌了 30% 以上。事后看来，这是一个可靠的买入机会。但在增长方面还有一件事要强调。Prologis 估计其投资组合中包含价值约 180 亿美元的建设机会。这意味着在下一次市场低迷期间不需要停止增长。只要在线购物和全球商业的长期趋势继续下去，无论华尔街在做什么，这个仓库 REIT 都有能力增长。
选择你的时间
公平地说，Prologis 是您购买并持有很长时间的名称之一。希望坚持最大和最好的超级保守投资者今天实际上可能对它感兴趣，即使它以溢价交易(也就是说，该股票从近期高点下跌了近 10%)。
然而，对于那些更注重价值的人来说，深度市场抛售可能是一个更好的买入时机。这就是为什么你现在想把这个名字列入你的观察名单，这样你就可以在其他人出现时采取行动都害怕了。您只需要记住，Prologis 的定位是利用全球范围内商业和贸易方式发生的巨大变化，特别是内在的增长机会，无论更广泛的股票发生什么，它都可以采取行动。
