美国经济一直在努力应对异常高的通胀水平，这几十年来一直不是问题。如果有的话，美联储一直不高兴，因为过去太长时间通胀过低。
最新一轮的通胀被归咎于供应链问题、产品短缺、劳动力短缺和工资增长，美联储被迫采取行动解决这个问题。为了应对冠状病毒大流行，美联储加大了对美国国债和抵押贷款支持证券的购买力度。为了应对不断上升的通胀，美联储最近宣布了开始减少对这些资产的购买的计划。
对于像AGNC Investment(纳斯达克股票代码：AGNC)这样的机构抵押贷款投资者而言，此举可能意味着坏事。
抵押房地产投资信托不同于典型的房地产投资信托
AGNC是抵押房地产投资信托(REIT)，与大多数REITs不同。典型的 REIT 开发房地产资产，然后将其出租。它可能会开发公寓大楼、办公楼或购物中心。
Mortgage REITs 不投资于房地产，而是购买房地产债务。如果您最近为您的抵押贷款再融资，很可能它最终得到房利美或房地美的担保，然后证券化。这些抵押贷款支持证券的常见投资者是像 AGNC Investment 这样的抵押房地产投资信托基金。这些证券由美国政府担保，因此几乎没有违约风险。
美联储的行动可能对该行业产生负面影响
这些抵押贷款支持证券的另一个大投资者是美联储，自大流行初期以来一直在购买它们。随着更广泛的金融市场在大流行初期变得缺乏流动性，美联储介入了这个市场。这稳定了金融市场，现在美联储开始减少其足迹。从 11 月开始，它将减少对抵押贷款支持证券和国债的购买，目标是在明年夏天之前完全结束超额购买。该计划的术语是“逐渐减少”。
到目前为止，抵押贷款支持证券市场正在从容应对美联储宣布的计划，这对抵押房地产投资信托基金投资者来说是个好消息。2013 年，美联储在大衰退之后开始减少对抵押贷款支持证券的购买。利率上升如此之快，以至于像 AGNC 这样的抵押房地产投资信托基金的每股账面价值大幅下降，并被迫削减股息。美联储似乎急于防止再次发生，因此其计划更加透明。
AGNC定位保守
虽然我们没有看到利率大幅上涨，但 AGNC Investment 仍然保持保守的风险方法，在大约 7.5 倍的低杠杆水平(平均债务除以平均权益)下运营。杠杆是借入资金的另一个术语，它是 AGNC Investment 将支付 3% 的抵押贷款支持证券投资组合转化为 9% 股息收益率的方式。这与在股票交易中使用保证金的概念相同。如果你的股票上涨，它会放大你的收益。如果您的股票下跌，您可能会被要求追加保证金，或者要求您提供额外的现金。
AGNC 报告称，第三季度每股有形账面价值(这是抵押房地产投资信托投资者最重要的数字之一)为 16.41 美元，每股增加 0.02 美元。Mortgage REITs 通常以每股账面价值进行交易，而在目前的水平上，AGNC 的交易价格略有折扣。有形账面价值将由收益和抵押贷款支持证券的价格驱动。
抵押房地产投资信托的另一个关键数字是股息收益率，目前为 9%。AGNC每月支付每股 0.12 美元的股息。到目前为止，抵押贷款支持证券市场对美联储政策的变化持乐观态度，但抵押房地产投资信托基金投资者应保持谨慎，并对价格敏感。只有当股票交易的每股有形账面价值有高个位数折让时，投资者才应介入。
