文 | 谢泽锋
编辑 | 杨旭然
“时来天地皆同力，运去英雄不自由。”
债务危机化解一半，曾经的“环京大地主”王文学一展愁眉。有“大金主”平安施以援手，加上河北省政府出面协调，王文学和华夏幸福的终局，似乎不会像人们想象的那般惨淡。
作为一家非典型的房地产公司，王文学凭借重仓环京，“政府主导，企业运作”的产业新城模式，一度带领华夏幸福迅速成长为全国前十大房地产公司。
深谙政府关系，熟稔招商引资，王文学左手产业开发，右手地产销售，在地产黄金时代收割红利；但也正因如此，随着宏观调控趋紧，主做政府生意的华夏幸福，被死死地按在了应收账款和巨额负债的泥潭之中，无法自拔。
直到2018年，终于有人向泥潭中扔下了绳子。白衣骑士马明哲降临，中国平安以138亿拿下华夏幸福19.7%股权，成为其第二大股东，此后平安不断入资，累计投资约540亿元，不遗余力。
过去近一年，靠卖资产、展期、抵押等组合拳，华夏幸福一点点化解债务，有所成效。在这期间，由于股权处置，平安已经被动成为华夏幸福的第一大股东。
马明哲入局已深，王文学期待“活下去”，王马二人在中国房地产大潮起落的交织中，给各自的命运写下了注脚。
01 化债，行至半路
“干到今天，我愿赌服输。”
在承诺绝“不逃废债”的前提下，华夏幸福通过“卖、带、展、兑、抵、接”一点点消化巨额负债。
截至上半年底，压在华夏幸福身上的债务，已经重组的金额累计为1186.03亿元，相对于2192亿元的总风险敞口，已经减半；累计未能如期偿还债务金额461.25亿元。
7月5日，在固安大本营的福朋喜来登酒店，王老板摆开18桌酒席，招待与他同甘共苦的200多名核心员工。王文学终于一展愁眉，爱喝酒的他开怀畅饮，并嘱咐员工要“多发朋友圈，多宣传。”
死里逃生的王文学值得一场庆幸。在年初最艰难的时候，他坦言“干到今天，我愿赌服输。”承认“自己误判环京地产形势，公司成功后个人有所膨胀，管理粗放，激进扩张。”加上疫情冲击，导致如今的败局。
今年春节前夕，王文学甚至被员工堵在一家宾馆，面对要说法的人们他无奈诉苦：“把我告上去说我没钱，能解决问题吗？公司有很多房子要交付，还要给农民工发钱。”
征战商场30载，曾积累485亿身家的王文学在年初除了感情牌已经无牌可打：“希望那些还能讲点义气的弟兄们留下来，帮助我，帮助企业。哥们，咱们何以相忘于交？”
但在商业江湖，义气是靠利益来绑定的。危机袭来，树倒猕猴散，华夏幸福员工人数由2017年辉煌期的27956人下降到2021年末的15447人，销售人员由2万人骤降至476人。而且还在持续离职。
留下来的，都为华夏幸福降负债立下了汗马功劳。自己以前不认识的基层员工，也被老王视为左膀右臂。
为还债，王学文一面“安抚”债权人，一面和平安及河北省政府多次沟通。过去十个多月中，华夏幸福通过卖出资产回笼资金、出售资产化解金融债务、优先类金融债务展期或清偿、现金兑付等多种方式清偿债务。
比如，王老板已将城市更新业务打包转让给深圳开发商鹏瑞，卖出多个零散项目，武汉长江中心项目也被“摆上货架”。
化债已行至半路。华夏幸福也确立了新的战略目标：2022-2023年完成债务重组，2022-2025年完成全面转型。
留给王文学还有一年半的时间，但当前市场对地产的预期和信心，比历史轮回中的低谷还要悲观。大型房企接连爆雷，“接盘侠”越来越难找了。
对于华夏幸福来说，最为头疼的是，政府部门是其最大客户，同样也是最大债务人。而河北省政府囊中羞涩，财政支出左右受限。
今年一季度，华夏幸福应收账款高达547亿元，加上1324亿元的合同资产，几乎可以与其有息负债形成对冲。
所以要想彻底解除债务警报，一是要看此前吴向东运作的南方区域资产包的出售情况，二是要继续和政府部门沟通，催收欠款，或是转让子公司股权给国有公司，以解燃眉之急。
可以说，产业新城模式令王文学走上商业巅峰；也在行业低迷期，又将华夏幸福“囚禁”在应收款和债务的“牢笼”中，难以喘息。
当前，华夏幸福看到了“活下去”的曙光，但债务利剑仍高悬头顶，王老板还不能高枕无忧。
02 马明哲，入局太深
中国平安既入资，又管人事，还管战略。
作为地产公司背后的地产公司，平安先后成为碧桂园、融创、旭辉、金科、中国金茂、华夏幸福等企业的二股东。
并通过平安系基金、信托、股权融资等等渠道，助力合作房企，实现资本增值，号称“逆周期捡漏王”——也是国内金融机构对地产最为偏执者之一。
但马明哲牵手王文学的这次资本联姻，却没能抄在山底，而是几乎站到了山顶上。这一次，地产行业走势直接脱离了周期波动的中轴线，转头向下。
投资华夏幸福，堪称平安系投资历史中的“最大败笔”。自2018年，以138亿拿下华夏幸福二股东位置后，平安累计投资约540亿元，但依旧无法扶大厦之将倾。
2021年，这笔投资对中国平安资产减值计提高达432亿元，导致该年度归母净利润减少243亿元之巨。
其实早在2020年底，华夏幸福已显危机端倪。王文学曾与平安谈判，为给华夏幸福“续命”，平安认购境外美元债、永续信托等形式向华夏幸福输血逾百亿元，王文学筹措资金约80亿元，但面对华夏幸福2000多亿的不良负债，这些资金如同泥牛入海。
由于王文学股权被动减持，当前平安系已成为华夏幸福第一大股东。马明哲入局太深。实际上，平安当前的考虑并非是如何追加投资，而是减少亏损。
据说，平安方面曾向河北政府提出方案，希望政府还钱给地、减税降费，并出面协调银行货款展期，但未获支持，方案被搁置。
王文学还一度想以司法形式重整化债，但被上层否决。2021年初，华夏幸福已深陷重围，四面楚歌，此时回到谈判桌上的平安对增加投资意兴阑珊。不久华夏幸福信托违约，债务暴雷。
为阻止华夏幸福坠入深渊，平安多方奔走。曾传出，平安与最大债权人工行牵头成立债委会，平安资管带头展期，并表示绝不抽贷，不断贷，努力化解债务危机。
不仅出资，在入股华夏幸福后，马明哲力邀吴向东入职，并在深圳设立南方总部，开启“产业新城+商业地产”双轮驱动战略。
王文学继续带队搞产业新城，而吴向东坐镇指挥，负责中国平安期待华夏幸福开拓的康养地产、长租公寓等项目。
在踏上华夏幸福这艘船后，中国平安既入资，又管人事，还管战略。如今化债进程过半，马明哲还要继续抢救王文学。
03 王文学，学会“跪着挣钱”
“从产业新城运营商转型为产业新城服务商”
尝过产业新城蜜糖般的甜，也承受了其砒霜般的毒。吃了“产业新城”大亏的王文学，决定给华夏幸福翻开新的篇章。
7月5日，在和员工们畅饮的同时，王文学宣布“从产业新城运营商转型为产业新城服务商”，全面向轻资产转型。
王老板大手一挥，给华夏幸福谋定了六大业务板块——住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务。
产业新城属于典型的重资本、长周期业务，普遍需要2-3年时间才能获得回报。王文学此番力主要让华夏幸福“变轻”。
过去20年，华夏幸福钻营产业新城，数据库里有9400万家企业和13多亿条数据。土地整理、产业规划、招商引资是他们的“拿手好戏”，王文学的设想是，为政府提供产业园区解决方案，为企业提供选址、财税等服务。
ToC端，则是要在完成保交楼任务的同时，探索代建、物业等新模式。
人们惊讶于，危机之下，王老板居然还能提出如此庞大的构想，甚至“地产+园区”相关的业务都要尝试一遍。
但不论设想如何庞大，华夏幸福的境遇也断不能如从前一样。分管战略的副总裁林成红直言，现在要向乙方文化转变，由“躺着赚钱”向“跪着赚钱”转变。
王文学这般折腾，表面看是想“赌赢未来”，实则是为了给债权人、为政府更多的信心。
过往20年，华夏幸福之所以能够铸造行业神话，关键在于其承担了许多外溢出来的“政府职能”。所以华夏幸福“虽是民企，却更像政府部门或城投集团。”
产业新城业务相当于政府功能的“企业化”，好处是凭借深厚的政府关系，可以获得大量项目资源和廉价土地，使得营收快速膨胀、
但王文学需要承担的代价也十分明显：政府部门作为大客户，回款迟缓，应收账款随之激增。
为解决这一硬伤，华夏幸福产业新城的秘诀在于“以短养长”，产业园圈地，地产反哺，以住宅开发销售迅速变现，扶持产业园开发，形成商业闭环。
如果把华夏幸福比作一颗鸡蛋，产业发展就像是蛋黄，住宅开发是蛋清，住宅销售会为产业蛋黄提供养分与保护。
华夏幸福的大盘子中，住宅开发收入和利润均占七成份额，而一旦地产景气度下降，遭受重大监管政策，蛋清层就会被破坏，养分断供，华夏幸福的根基产业新城业务就无法“独存”。
而且，华夏幸福的产业新城模式存在难以复制的制肘。华夏幸福总裁孟惊曾坦承，连华夏幸福自己也无法再造一个固安新城。放眼全国，“再也无法找到一个地处核心特大城市周边，但地价、房价却呈现断崖式落差，还能赶上诸如京津冀一体化的重大利好，在短期内享受一轮惊天跳升。”
王文学的成功，是凭借政府关系，踩对了风口，但更多是赌对了周期，完成幸运的人生大翻盘。但商业的玄妙就在于，人们能够赌对周期，就能赌错周期。
所谓盈亏同源。
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