7月26日，一张标注着郑州市住房保障和房地产局7月20日发布的文件截图在网络流传，文件名为《关于我市头部房企自愿退出项目情况的汇报》。
据媒体报道，郑州市政府组织市房管局、各区政府召开“重点企业在郑项目情况汇报”会议，主要汇报内容是6月15日下发的《郑州市房地产良性循环发展相关模式及建议》文件。市房管局就重点企业项目的四种选择模式（棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房模式）在会上向市政府、各区政府进行相关汇报。
7月27日，蓝鲸财经记者从业内获得《郑州市房地产良性循环发展相关模式及建议》的文件全文，详细解读了上述四种模式的落地执行建议，意在落实“保交房”，并非退出项目。
“目前是针对建业、鑫苑、世贸、康桥、绿地、融创等6家重点企业进行先期试点纾困，文件内容应该仍在探索和上报过程中，尚未收到正式的官方通知。”郑州某房企相关负责人告诉蓝鲸财经。
落实“保交房”，维稳市场
郑州市房管局在《郑州市房地产良性循环发展相关模式及建议》的文件里表示，过去几年随着国家宏观调控政策收紧，特别三道红线、两个集中度管理等金融政策收紧，个人住房按揭贷款放款额度紧张，出现了部分项目复产复工节奏慢的问题。
随着国家新一轮政策实施，尽管目前郑州市个人住房按揭利率已降至 4.25%，二套房首付比例也有望降低到 40%，加之人口每年净流入，新增 20 万大学生就业，1+8 都市圈等政策实施，郑州市日均成交额已经恢复至 200 套以上，房地产基本面持续向好。但为稳住经济大盘，激活有效需求，实现全市房地产良性健康发展，仍需调动国企、央企及各类金融机构资源，通过公寓房收购为人才房、统贷统还、兼并收购、破产重组等方式，区分问题项目和问题企业，落实“保交房”，维护房地产市场稳定及维护购房者权益。
详解四种模式，加速房企现金流回笼
文件详解了棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房四种模式的落地执行建议。
关于棚改统贷统还模式，文件称，之前在郑州市城市化高速推进时期，主城区普遍采用安开比建设模式，即由开发商作为安置房建设主体，同时给予合理面积的商业开发模式。由于政策收紧、商业开发部分回款放缓，造成安置房和商业开发项目面临难以同时推进。
为此，郑州市将开发商主导的安开比模式改为政府主导模式。安置房建设主体由开发商转变为政府平台公司，同时考虑县市区平台公司资产规模小，负债能力弱等问题，利用3A及市级平台作为统贷统还主体，与各县市区成立合资公司，市级转贷平台对合资公司进行转贷。同时借助国家棚改政策机遇，为项目获得信贷创造基础条件。
通过收购现有安置房或以货币化安置，政府收回原有开发商商业开发地块，盘活土地资源。部分土地按照安置房面积一定比例注入统贷统还主体，并向金融机构办理他项权证抵押，有效保证金融机构的贷款安全性。
通过统贷统还主体对合资公司的并表，按照县区实施、市级并表的模式，可有效增加统贷统还主体整体资产，快速提升平台公司资信水平。
此外还要继续研究开发房票机制。对于开发商已经达到预售条件的商品房，允许安置群众全市范围内购买，政府向安置群众发放房票，并依据房票利用棚改资金与开发商进行结算。对于安置群众前期已经签订的拆迁补偿协议，通过四议两公开程序，确定具体货币补偿的房票金额。
文件建议：首先，省级平台公司积极参与至棚改统贷统还机制，利用省级平台资质进一步降低融资成本；其次，由于贷款规模巨大，各在建项目情况不尽相同，建议各大金融机构积极参与安置房建设，提供更多优惠信贷产品，丰富信贷结构；第三，希望各大地产企业积极参与落实房票机制，提高品质，加大优惠，加速开发企业现金流回笼。
关于项目并购模式，文件称，近段时间，金融机构联合实力较强的产业投资人（可为央企、省属国有企业、大型房地产企业等）对问题房企进行问题企业重组。郑州市部分房地产项目如中原区世贸项目正通过招商银行郑州分行引进招商蛇口，对项目进行并购重组。
文件建议，央企、省属国有企业、各大房企通过股权投资对问题房企进行产权重组、管理重组、提供资金支持，金融机构加大信贷产品研究，利用直接间接投资，提供并购资金，帮助问题企业摆脱经营、财务、管理等困境，恢复经营能力和偿债能力。
关于破产重整模式，文件称，对于体量大、债权债务复杂不明确导致无投资人敢参与、维稳压力大、后续投入资金量较多、工程建设及销售存在问题需要解决的项目，郑州市将采用破产重整的办法解决保交房的问题，目前全市已有5个项目完成破产重整。
一是积极引进战略投资人。当问题房企进入破产重组程序后，可锁定资产及负债情况，引进实力较强的央企、省属国资等产业投资人参与问题房企进行破产重整的方案提出及落实。产业投资人可作为破产重整的重整投资人对问题房企进行全面接管。同时拉长金融机构还款期限，以时间换空间。
二是代建托管保交楼。在烂尾楼盘企业进入破产重整程序后，产业投资人（如各级平台公司）与金融机构为破产项目提供共益债资金，共益债资金专项用于烂尾楼盘恢复施工及其他必要支出。同时，由于在楼盘烂尾后，无法立即恢复经营或者不再具备经营能力或品牌不足，可对破产重整企业进行“托管”、“代建”，对项目的进行全程监管，使“烂尾楼盘”由闲置的问题资产转化为可销售、可使用的优质资产。
文件建议：各大房地产企业、央企、省属平台公司加大对郑州市支持力度，落实国家相关要求，作为战略投资人参与对问题项目，问题企业的重整。同时各大金融机构参与各问题项目债委会工作，不抽贷，不压贷，不断贷，对问题项目展期延期，实现金融债权与报交房工作的双赢。
关于保障性租赁住房模式，文件称，随着中原科技城对高端人才的吸引和集聚，通过直接收购市场现房，提高存量房去化率，恢复被收购房地产企业现金流。
一是购买现房作为安置房。考虑目前商品房去化周期问题，郑州市在谋划保障性租赁住房房源时，考虑购买公寓或住宅现房作为人才公寓的方式。对于符合收购条件的项目，前期郑州市地产集团已收购部分地产企业公寓，今年收购现房将达 200 亿以上。
二是完善保障性租赁住房政策体系。考虑保障性租赁住房提供的群体，郑州市预算 42 亿给予保障性租赁住房新建补贴。同时考虑目前全市现有租金水平，给予每个保障性租赁住房项目给予贴息奖励，以降低保障性租赁住房持有成本。
三是探索保障性租赁住房退出机制。保障性租赁住房属于保本微利项目，紧靠政府补贴和租金收入很难实现项目的退出。但保障性租赁住房现金流稳定，可通过 REITs 实现快速退出，目前市场已发行 REITs 产品超额认购倍数均在 20倍以上，成本不超过 4%。郑州市同时研究了 REITs 模式产生的税收增加部分给予奖励的政策，进一步降低融资成本。
文件建议：省级平台公司在省、市人才房建设中，用足用好郑州市保障性租赁住房政策，完成省委、省政府下达的人才房建设任务；另一方面，各大开发企业对于现有楼盘进行盘点，对于去化周期较高的项目，积极利用回购保障性租赁住房模式回笼现金流。
