转自：中国经营网
本报记者 陈靖斌 广州报道
日前，《广州市黄埔区旧村改造村集体经济组织决策事项表决实施指引》正式落地。文件涉及改造意愿、实施方案、合作意向企业、合作企业、拆补方案、宅基地转国有建设用地等城市更新全流程，对黄埔旧改工作提供了指引，同时也提出了一系列硬性要求。
值得一提的是，新政策提到，关于旧村改造意愿的表决事项。若村集体经济组织召开成员大会表决，所作决定应当经到会人员的80%以上通过。
尽管在改造意愿、实施方案等事项的表决通过比例上有较大调整，但在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，推进城市更新进展仍任重而道远。
“地方的城市更新政策在如何保护村集体成员利益以及参与权、知情权、共享发展成果权与城市有机更新、升级发展的权利与利益平衡方面还有待提升。建议政府方应立足于各方利益进行协调与平衡。”柏文喜表示。
细化旧改要求
广州开发区城市更新局发文，《广州市黄埔区旧村改造村集体经济组织决策事项表决实施指引》（以下简称《指引》）已获批，进入落实执行阶段，有效期三年。
同时，《指引》指出，已完成的表决事项旧村不纳入范围内；已批项目实施方案的旧村改造项目，其尚未按规定完成的表决事项，既可按照批复要求进行表决，也可以参照《指引》进行表决。
记者了解到，相比于今年4月份广州住建局发布的《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引》（修订稿）（以下简称《修订稿》），《指引》在涉及项目实施方案、经济社（自然村）参与改造所属村用地或集体物业两个方面的表决事项上，做出了细化的要求。
具体而言，第一个方面，即《修订稿》未对到会人员表决通过人数提出明确要求，仅需表决通过即可。而实施的《指引》则明确提出：对项目实施方案进行表决，所作决定应当经到会人员80%以上通过。 同时，《指引》在关于行政村与自然村用地、集体物业项目联合参与改造的，也明确提出，两者作为一个改造主体，需分别组织成员大会或代表会议进行表决，通过标准也是80%以上。
而在引入合作企业方面，《指引》则要求，引入合作意向企业和合作企业招商文件的表决事项。村集体经济组织草拟招商文件，组织召开成员大会表决，所作决定应当经到会人员的半数以上通过。如村集体经济组织按规定程序选出候选企业后，公开招商文件中明确还应进行表决的，由村集体经济组织根据招商文件确定的表决方式表决确定合作意向企业或合作企业。
而合作意向企业和合作企业退出、合作意向企业转为合作企业的表决事项，由村集体经济组织根据招商文件确定的表决方式执行。若上述表决事项在招商文件中未规定，表决要求参照前款规定执行，但因项目出现重大风险等紧急情况，需由政府采取应急补位措施的除外。
此外，《指引》还规定经所属经济联社（行政村）同意，单个经济社（自然村）作为改造主体进行改造的或多个经济社（自然村）联合作为改造主体进行改造的，由参与改造的经济社（自然村）组织成员大会或成员代表会议进行表决，表决要求参照本《指引》执行。多个经济社（自然村）联合作为改造主体进行表决的，参加人数和通过比例应分别计算。
广州市城市更新规划研究院指出，《指引》明确改造意愿表决事项的表决通过比例为80%，保障了村民在旧村改造过程中的知情权、参与权、决策权，有助于减少旧村改造项目后期的矛盾纠纷，有利于旧村改造工作顺利推动。
《指引》还结合黄埔区旧村改造工作实践，明确了合作意向企业和合作企业引入和退出、合作意向企业转为合作企业的表决要求，能够进一步规范黄埔区旧村改造过程中合作企业管理工作。
此外，《指引》规定单个经济社（自然村）作为改造主体进行改造、多个经济社（自然村）联合作为改造主体进行改造、经济联社（行政村）的用地或集体物业与经济社（自然村）的用地或集体物业联合参与改造的表决要求，也切实解决实际工作中反映出来的问题。
解决痛点“先行先试”
事实上，为了进一步解决城市更新项目在推进过程中的痛点难点，接通政策传导“最后一公里”，作为广东省“三旧”改造改革创新试点，广州市黄埔区为此探索并催生了不少城市更新的“黄埔经验”。
旧改拆迁，村民最关心的问题就是回迁房何时建成，以及回迁房质量。把这个问题解决了，旧改工作就成功了大半。对此，“黄埔经验”给出的妙计是“边拆边建”“以建促拆”。
在火村，旧改项目搭建了老年人临时安置房，为改造范围内70岁以上的老人提供免费吃住的场所，解决村民的后顾之忧，促进其签约、拆卸。与此同时，强化回迁房质量监管，让村民住上好房子。
“我们的回迁房质量，可能要好过很多商品房。”萝峰村旧改项目合作企业星河湾集团相关负责人表示，项目启动以来，做过3~4轮整村户型意愿征询工作，面积涵盖51~233平方米共8个户型，其中233平方米户型层高3.3米，其他户型层高3.1米，刷新行业标准，受到村民好评，这也是签约率相对比较高的一个原因。
而在茅岗旧改项目，为了给村民建造称心如意的新家，加强村民对项目改造的信心和支持，项目合作企业方排除万难，如期开放样板间让广大村民参观。“不仅回迁户型丰富，还全方位提升了瓷砖、门扇、地板、五金、门锁、洁具的装修档次，打造成为广州市旧改大城标杆，满足村民美好生活的愿望。”该项目相关负责人表示。优质的回迁房让村民有了切实的感受，增强了改造信心，有效促进了签约率的提升。
“黄埔经验”加持下的新政落地，在柏文喜看来，对于推动房企参与城市旧改有更直接影响。“广州为推进旧村改造村集体经济组织决策事项表决实施指引政策落地，其中的意义一方面在于促进城市有机更新和旧城改造，另一方面也旨在维护城市内集体经济成员的应有权益，以促进城市旧改的顺利与平稳进行。这对房地产企业推进地方城市更新发展而言，将起到指引、规范与促进作用，对于推动房企参与城市旧改有直接的影响。”
与此同时，柏文喜认为，新政更能保护村集体的合法权益。“与以往政策相比，本次旧改新政在村集体成员参与决策事项表决的人数比例方面做了明显的规定与提高，对于保护和体现大多数村集体成员的合法权益十分重要。这一点也为其他地方的城市更新政策在如何有效保障村集体成员合法权益方面提供了经验与借鉴。”
“从去年8月30日住建部针对城市更新发文防止大拆大建开始，广州旧村改造进入了一个新的阶段，既要面对新的房地产市场形势的变化，也要面对新的旧村改造政策环境的变化。市场也出现了一些新情况、新问题。在这个过程中，广州市陆续出台了有关意见和通知，各个区域都在积极研究，力争早日落地相关细则。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉记者。
“而黄埔区作为广州探索旧村改造的先锋区域，其原有的‘先拆后批’模式在本轮变化中同样遭遇了考验，”肖文晓指出，本次《指引》在原有政策基础上进行了优化调整，在表决等关键环节给出了新的标准和路径，也是希望能够在尊重村民意愿、保障村民利益的基础上，更好地推进现有的工作，加快历史存量项目的问题处理。
