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转自：中国经营网
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
近日，为多渠道筹集租赁住房房源，有效提升城中村租赁住房品质，广州市住房和城乡建设局发布《广州市住房和城乡建设局关于支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质的指导意见》（以下简称《指导意见》）。其中指出，支持专业化规模化住房租赁企业参与城中村房源整租运营，且明确了支持政策，包括给予财政金融支持、减轻企业运营负担等。
早在2017年，深圳开始提出试点城中村规模化租赁。在外来人口众多的广州、深圳，城中村房源占据当地租赁市场的重要位置，其租赁住房品质对提升群众幸福感、获得感至关重要。
长租公寓品牌万科泊寓相关负责人日前在接受《中国经营报》记者采访时表示，城中村房源若想达到“专业化”“规模化”发展，前者要求项目运营方具备产品定位、专业运营及获客能力，后者不仅要求其具备施工改造能力，还应具备一定的统租谈判能力。
支持住房租赁企业参与
根据广州市住房和城乡建设局对《指导意见》的解读，广州租赁住房的城中村房源占比大，城中村普遍存在业态低端，公建配套设施缺乏，消防设施和消防通道不足，社会管理难度大的问题。
因此，《指导意见》的制定目的在于通过引导村社集体物业适当改建，完善消防设施，补齐公建配套短板，并引入专业化住房租赁企业运营村社集体物业，推进城中村环境更新，人居环境改善。坚持政府引导、村民自愿、企业运营、社会资本参与。
《指导意见》显示，支持专业化规模化住房租赁企业参与城中村房源整租运营。广州市住房和城乡建设局表示，这是在村民自愿的基础上，具体方式包括村集体经济组织、村民自主成立专业化规模化住房租赁企业运营租赁房源；以入股的形式与专业化规模化住房租赁企业合作运营租赁房源；将租赁房源委托专业化规模化住房租赁企业运营。
与此同时，《指导意见》明确了品质化提升的房屋范围及流程。其中，具有不动产权证、房地产权证等权属证明，宅基地证或其他房屋合法来源资料；以及在保证合法性基础上，经区保障性租赁住房工作领导小组审议同意的租赁住房房源，纳入品质化提升范围。进行提升前，需制定品质化提升方案，由镇人民政府、街道办事处结合属地租赁住房情况对提升方案进行指导。另一方面，品质化提升项目需办理规定的相关手续，建设过程中也需符合相关规定。
一位不愿具名的住房租赁企业相关负责人对记者表示，目前，城中村房源向“专业化”“规模化”发展存在改造成本高、缺少建设标准及流程指引等现实难题。
“城中村房源除房屋本身的改造外，还需要增加较高的额外投入，以提升基础设施条件。”上述相关负责人表示，“此外，行业内目前仍缺少适配城中村房源改造的建设标准、验收规范和办事流程指引，如企业无法申请加装电梯、办理电力增容，施工备案受理主体不明确等，导致项目的改造工期较长。”
上述相关负责人称，其所在的住房租赁企业也曾介入城中村房源相关改造发展。面对上述难题，该企业的应对途径是尊重项目的原始结构，在符合标准的情况下以柔性改造为主，杜绝大拆大建的标准户型改造方式。
记者也注意到，此次发布的《指导意见》也提及相关支持政策。其中，对于认定为保障性租赁住房的项目，享受中央预算内投资、中央财政城镇保障性安居工程专项资金等中央、省资金支持，金融机构提供长期低息贷款。
减轻企业运营负担方面，取得非居住存量房屋改造租赁住房项目认定书或保障性租赁住房项目认定书的，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。品质化提升项目依规享受住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，属保障性租赁住房的，依规免征城市基础设施配套费。
值得一提的是，品质化提升后已形成相对统一管理模式的城中村，可由交通主管部门根据人流规模按照规定优化设置公交站点；由城管部门协调提供垃圾转运站清运服务。住建、来穗、公安部门可以优先与开展城中村租赁住房品质化提升项目的企业进行系统对接，优化房源发布等服务。
筹建120万套保障性住房
事实上，在广州之前，深圳已逐步尝试通过综合整治以提升城中村租赁住房的品质。
2017年，深圳发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》提出，引导城中村通过综合整治开展规模化租赁，要求各区政府至少要组织开展一项城中村规模化租赁试点工作，引导各原农村集体经济组织及继受单位通过综合整治提升城中村的品质，将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的城中村，改造成租赁住房并对外长期租赁经营。
2021年7月，《深圳市住房发展2021年度实施计划》再次提出，重点规范城中村住房规模化租赁改造，由深圳市住房建设局制定完善“指导意见+实施指引+技术标准+分区计划”的实施体系。各区要推动落实一批试点项目，发挥国有企业和村集体股份公司在城中村住房规模化租赁改造的积极作用。
值得注意的是，在“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的部署和要求下，提升城中村租赁住房品质肩负了时代赋予的使命和任务。
据广州市相关部门透露，截至2020年9月，广州全市共有城中村1104个，且未来3年，83个城中村将实施改造，285个旧街区也将迎来改造。
此次广州发布的《指导意见》提及，引导专业化规模化住房租赁企业整租运营城中村房源作为保障性租赁住房，探索形成城中村租赁房源品质提升特色机制。同时，多渠道筹集租赁住房房源也是此次工作的要点之一。
去年9月，《广州市人民政府办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》指出，到2025年，广州计划全面完成66万套保障性住房建设筹集任务（含公租房3万套、保障性租赁住房60万套、共有产权住房3万套），逐步提高户籍中等偏下收入住房困难家庭的住房保障标准，缓解住房困难。
今年8月，广东省住房和城乡建设厅发布《关于公开2022年保障性租赁住房、公租房保障和城镇棚户区改造等计划的决定》，其中明确全省2022年计划新筹建保障性租赁住房约29.51万套，新筹建公租房约1.57万套，实施发放租赁补贴近4.68万套。广东省住房和城乡建设厅表示，今年1月～5月，全省已发放保障性租赁住房项目认定书54份，新筹建11.5万套。
同样的，对城中村住房规模化租赁改造持续加以重视的深圳，其计划“十四五”期间建设筹集公共住房54万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权住房8万套。
万科泊寓相关负责人对记者表示，“目前，泊寓共有6.3万间房源为城中村改造房源。以深圳为例，全市目前约有1800余个城中村、约507万套民宅。这些房源为大量中低收入群体提供了低租金、交通便利的居住场所，为解决住房问题发挥了重大作用。直接通过旧改的方式简单地将这些区域进行拆除，或将进一步造成深圳租房供需紧张。利用城中村房源，以微改造的方式将其改建成集中式长租公寓，既能改善其安全、卫生环境和设施设备条件，又保留其租赁功能，继续发挥租赁住房‘蓄水池’的作用，造福民生。”
